Kauf einer Liegenschaft und dessen Steuerfolgen
von Marco Schädler, Partner bei der BMU Treuhand AG in Chur
Der Steuerwert als Vermögenswert wird in Graubünden aufgrund der amtlichen Schatzung berechnet – und zwar mit der folgenden Formel: 2 x Ertragswert plus 1 x Verkehrswert geteilt durch 3. Das ergibt den Steuerwert. Das nachfolgende Beispiel veranschaulicht die Formel:
Ertragswert, 650 000 CHF (x 2) plus
Verkehrswert, 900 000 CHF (x 1), geteilt durch 3 = Steuerwert 733 000 CHF.
Im Kanton St. Gallen werden die Steuerwerte vom Gemeindesteueramt berechnet. Eine allfällige Hypothekarschuld kann vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden.
Situation bezüglich Einkommen
Wird die Liegenschaft selbst bewohnt, muss der Eigenmietwert als Einkommen deklariert werden. Wie der bereits erwähnte Vermögenssteuerwert wird auch der Eigenmietwert der amtlichen Schatzung entnommen. Bei einer dauernd selbstbewohnten Liegenschaft kann vom Eigenmietwert ein Abzug von 30 Prozent gemacht werden. Wird die Liegenschaft vermietet, müssen alle Mieteinnahmen (exklusiv Nebenkosten!) versteuert werden. Die Hypothekarzinsen, Baurechtszinsen und Liegenschaftsunterhaltskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Liegenschaftsunterhalt
Mit der richtigen Planung und Deklaration des Liegenschaftsunterhalts können viel Steuern gespart werden. Diese Kosten können entweder effektiv oder mittels einer Pauschale geltend gemacht werden. Der Eigentümer kann jedes Jahr und für jede einzelne Liegenschaft wählen, welchen Abzug er geltend machen möchte.