Hilfe, das Haus wird verkauft

von Fabian Gloor, MLaw, gibt beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen

Max Ott gefällt es in seiner Mietwohnung. Deshalb ist Ott verunsichert, als er den Brief seines Vermieters liest. Dieser teilt ihm mit, er habe die Liegenschaft verkauft und der neue Eigentümer werde sich bald bei ihm melden. Seine Verun-sicherung ist verständlich. Nach dem Verkauf einer Liegenschaft kommt es oft zu veränderten Nutzungen oder gar zu Kündigungen. Mieter Ott ist aber nicht gänzlich schutzlos. 

Kauf bricht Miete nicht 

Zwei Tage später steht der neue Vermieter vor Otts Tür. Er sei rasch vorbeigekommen, damit Ott den neuen Mietvertrag unterzeichnen könne – «Kauf bricht Miete» fügt er an. Falsch! Seit der Revision des Mietrechts von 1990 fällt ein Mietvertrag beim Eigentümerwechsel nicht automatisch dahin. Vielmehr gehen gemäss Artikel 261 OR sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags auf den Erwerber über. Ott muss den Vertrag also nicht unterschreiben, da er auch nach dem Verkauf Mieter der Wohnung ist. 

Trotzdem lassen sich immer wieder Mietende übertölpeln und unterschreiben – im Glauben, sie befänden sich durch den Verkauf in einem «vertragslosen» Zustand – einen neuen Mietvertrag. Dies meist zu ungünstigeren Konditionen, wie zum Beispiel einem höheren Mietzins. 

Kündigung nach Hausverkauf 

Darf der neue Vermieter Ott die Wohnung kündigen? Ja, er darf. Er muss sich dabei aber an die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungstermine halten. Ott kann eine Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten und eine Erstreckung verlangen. Plant der neue Vermieter beispielsweise ein Bau- oder Sanierungsprojekt und ist dieses im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht ausgereift, ist die Kündigung missbräuchlich. Gar ungültig ist die Kündigung, wenn die neue Eigentümerschaft die Kündigung ausspricht, bevor sie überhaupt im Grundbuch eingetragen ist.