von Stephan Fliri, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA und Leiter der Immobilienabteilung der Treuhand Center AG
Das Reglement in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft kann als Wegleitung betrachtet werden und bildet eine der wichtigsten Grundlagen für das Zusammenleben in der Gemeinschaft sowie zur Verwaltung.
In den Anfängen des Stockwerkeigentums war der Umfang eines Reglements oft nur wenige Seiten lang. Mit Veränderungen von gesetzlichen und gesellschaftlichen Bedürfnissen sowie aus jahrelangen Erfahrungen sind diese bis heute – mit teilweise dreissig Seiten und mehr – eindeutig umfangreicher geworden. Ein gut ausgearbeitetes und auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft zugeschnittenes Reglement kann viele Unklarheiten oder allfällige Streitigkeiten beseitigen. Darum sollte bei der Erstellung genügend Zeit investiert sowie auf die Erfahrung von Fachleuten zurückgegriffen werden.
Was gehört in ein Reglement?
Unter anderem gehören Bestimmungen in das Reglement wie:
die Rechte und Pflichten eines Stockwerkeigentümers;
Beschreibung der Sonderrechte sowie gemeinschaftliche Teile/Bereiche;
Definition von ausschliesslichen Benutzungsrechten;
Aufteilung/Zuteilung der gemeinschaftlichen Kosten sowie deren Verteilung;
Unterhaltspflicht;
Bestimmungen über den Erneuerungsfonds;
Angaben/Vorschriften zur Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung und deren Fristen sowie Traktandenanträgen;
Modalitäten über die Beschlussfassungen;
Aufgaben des Verwalters;
Streitbeilegungsklausel (Mediationsstelle, Schiedsgerichts- oder Gerichtsstandsvereinbarung).
Diese Aufzählung ist nicht abschliessend. Es ist zu beachten, dass das Gesetz einige Vorschriften vorsieht, welche per Reglement nicht abgeändert werden können.
Erlass oder Änderung des Reglements
Ein Reglement ist kein gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil. Aufgrund von Fragen zu Pflichten sowie Rechten wird empfohlen, ein entsprechendes Reglement auszuarbeiten. In der Regel wird bereits bei der Gründung von Stockwerkeigentum ein solches erlassen. Sollte keines vorhanden sein, kann dies jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt durch einen einzelnen Eigentümer oder die Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt respektive an der Eigentümerversammlung beschlossen werden (qualifiziertes Mehr). Grundsätzlich wird mit der gleichen Mehrheit eine Änderung oder Anpassung des Reglements vorgenommen.
Eintrag im Grundbuch wird empfohlen
Muss das Reglement im Grundbuch eingetragen sein? Es kann im Grundbuch eintragen/angemerkt werden, dies ist aber nicht zwingend erforderlich. Auch ohne Anmerkung im Grundbuch ist das Reglement für Rechtsnachfolger der Stockwerkeigentümer und für Nutzniesser/Wohnberechtigte einer Einheit verbindlich. Eine Anmerkung im Grundbuch ist trotzdem zu empfehlen, damit es dort eingesehen werden kann.
Offene Fragen? Das ZGB gibt Antwort
Liegt eine Frage im Raum, welche nicht durch das Reglement oder die Hausordnung beantwortet werden kann, muss geprüft werden, ob diese im Zivilgesetzbuch (ZGB) unter nachfolgenden Artikeln geregelt ist:
Art. 712a–712t (Stockwerkeigentum);
Art. 646 ff (Miteigentum);
Art. 64–69 (Vereinsrecht).
Reglement früh studieren
Vor dem Kauf ist nebst einigen Unterlagen auch das Reglement ein wichtiger Bestandteil, welches studiert werden sollte. Bei anfallendem Unterhalt stellt sich rasch die Frage, wer diese Kosten trägt und wie sie allfällig verteilt werden. Hier ist ein Reglement ein wichtiger Faktor, um Klarheit zu schaffen. Falls Sie sich über den Inhalt unsicher sind, lassen Sie sich durch einen Fachmann beraten. Somit können allfällige Fragen sowie Unklarheiten beseitigt werden.