Bevor der Preishammer einschlägt
von Fabian Gloor, Jurist und Leiter der Hotline des Mieterinnen- und Mieterverbands Graubünden
Noch geniesst Urs Ruch die letzten Sommertage. Bald wird die Heizung wieder anspringen. Was er aus den Medien vernimmt, verunsichert ihn. Die Grosshandelspreise für Heizöl, Erdgas und Strom sind regelrecht explodiert.
Das muss auch Ruch feststellen, als er die Nebenkosten-Abrechnung für seine Wohnung in den Händen hält: Die Nebenkosten für die Periode vom 30.6.2021 bis zum 1.7.2022 sind massiv gestiegen. Während er letztes Jahr noch Geld für zu viel bezahlte Akonto-Beiträge zurückerhalten hat, muss er dieses Jahr einen happigen Betrag nachzahlen.
Hohe Nachforderungen sind zulässig
Sind solch hohe Nachforderungen zulässig? – Nach aktueller Rechtsprechung leider schon. Sogar dann, wenn sie die Akontozahlungen massiv überschreiten. Gemäss Bundesgericht ist die Vermieterschaft nicht einmal verpflichtet, die Mietenden über die abschätzbare Höhe der Nebenkosten aufzuklären. Diese mieterfeindliche Praxis ist sehr fragwürdig – insbesondere jetzt, wo die Energiepreise so hoch sind.
Leider sind die diesjährigen Aufschläge nur die Vorboten eines noch grösseren Preishammers, der vielen Mietenden bei der Abrechnung 2023 droht. Ruch sollte deshalb seine Abrechnung besonders gut kontrollieren.
Mietvertrag kontrollieren
Erste Patzer können schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses passieren. Mieter*innen müssen nur jene Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag besonders vereinbart wurden. Vermieter*innen müssen dementsprechend alle Nebenkostenpositionen einzeln auflisten und genau bezeichnen. Die Formulierung, wonach die Mieterschaft «sämtliche Nebenkosten» bezahlen muss, ist zu ungenau und deshalb nichtig. Ruch ist also erst einmal zu raten, die Nebenkostenabrechnung mit seinem Mietvertrag abzugleichen. Zudem sollte Ruch prüfen, ob es sich bei den einzelnen Rechnungspositionen tatsächlich um «nebenkostenfähige» Leistungen handelt. Nebenkostenfähig sind nämlich nur sogenannte Betriebskosten, die gemäss Artikel 257b OR «mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen». Typische Beispiele sind neben den Heiz- und Warmwasserkosten Kosten für die Hauswartung, die Gartenpflege, die jährliche Gebühr für Kehricht oder der Allgemeinstrom. Unterhaltskosten dagegen dürfen nicht als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, ungeachtet dessen, ob sie im Mietvertrag erwähnt sind oder nicht. Ebenfalls unzulässig sind Kosten für jegliche Form von Steuern, Gebäudeversicherungsprämien, Anschlussgebühren für die Kanalisation, die Gebühr für Regenwasser (Meteorwasser) und insbesondere Reparaturkosten und Erneuerungskosten.