Wohneigentum: Was ist steuerlich abziehbar?

von Renato Faoro, eidg. dipl. Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax Gricon Treuhand + Immobilien AG

Wer neu ein Eigenheim sein Eigen nennen darf, sollte sich auch mit den unmittelbaren steuerlichen Konsequenzen auseinandersetzen. So muss im Steuerformular die Liegenschaft deklariert und dem restlichen Vermögen hinzugerechnet werden. Hinzu kommt der Eigenmietwert, der als Einkommen versteuert wird. Es handelt sich dabei um ein fiktives Einkommen, welches im Falle der Vermietung anstatt der Eigennutzung hätte erzielt werden können. In der Regel wird der Eigenmietwert auf 60 bis 70 Prozent der erzielbaren Marktmiete des Objekts angesetzt. 

Das führt in der Summe zu einer höheren Steuerbelastung. Um diese Mehrbelastung etwas zu reduzieren, stehen Besitzerinnen und Besitzern von Wohneigentum verschiedene steuerliche Abzugsmöglichkeiten offen.

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Ausgaben für den Unterhalt der Liegenschaft sind steuerlich abziehbar. Hierbei ist die Unterscheidung zwischen werterhaltend und wertvermehrend wichtig. Grundsätzlich können werterhaltende Unterhaltsarbeiten von den Steuern abgezogen werden, wertvermehrende nicht (Beispiele siehe unten unter "Abzugsfähige und nicht abzugsfähige Unterhaltskosten")

Bei grösseren Renovationen kann es sich lohnen, die anfallenden Kosten über zwei Jahre zu verteilen, um die Steuerprogression zu brechen. Fallen nur wenige Arbeiten am Eigenheim an oder ist das Zusammen suchen aller Belege und Rechnungen zu umständlich, kann in der Steuererklärung auch eine Unterhaltskostenpauschale geltend gemacht werden. Wie hoch diese Pauschale ist, hängt vom Alter der Liegenschaft sowie vom Kanton ab. In der Regel sind es zwischen 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. Nicht absetzbar sind Betriebskosten sowie Kosten der Lebenshaltung. Dazu zählen etwa Ausgaben für Heizenergie, Strom oder Wasser.

Energie sparen lohnt sich doppelt

Investitionen, die helfen Energie zu sparen oder die Umwelt zu schützen, sind steuerlich häufig abzugsfähig – auch wenn sie wertsteigernd sind. Dazu gehörten etwa die Kosten für eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, eine Wärmepumpe oder die Isolierung der Fassade. Generell dürfen Steuerabzüge von energiesparenden und umweltschützenden Investitionen auf maximal drei Steuerjahre verteilt werden.

Versicherungsprämien sind abziehbar

Prämien für Sachversicherungen sind abziehbar. Dazu gehören etwa Brand-, Glasbruch- oder Gebäudehaftpflichtversicherungen. Zudem können anfallende Verwaltungskosten durch Dritte abgezogen werden.

Unbenutzte Räume werden nicht bezahlt

Werden einzelne Zimmer dauernd oder nachweislich nicht mehr genutzt (zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind und die Eltern nun zu zweit im grossen Einfamilienhaus leben), kann ein Gesuch um Gewährung eines Unternutzungsabzugs gestellt werden. Wird dieser Antrag  gutgeheissen, wird der zu versteuernde Eigenmietwert tiefer angesetzt. Nur Bund sowie einige Kantone gewähren diesen Unternutzungsabzug.

Indirektes Amortisieren zahlt sich aus

In der Regel wird das Eigenheim zu einem grossen Teil durch die Aufnahme einer Hypothek bei einem Finanzinstitut finanziert. Die zu bezahlenden Hypothekarzinsen können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Zusätzliches Steueroptimierungspotenzial gibt es hier, wenn die Hypothek indirekt über die Säule 3a anstatt direkt amortisiert wird. Dadurch sind die Hypothekarzinsen weiterhin in voller Höhe abziehbar und werden nicht – wie im Falle einer direkte Amortisation - reduziert.

Abzugsfähige und nicht abzugsfähige Unterhaltskosten
Die Abgrenzung zwischen abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Unterhaltskosten ist nicht immer eindeutig, zudem gibt es kantonale Unterschiede. 

Grundsätzlich sind Unterhaltskosten dann abziehbar, wenn ein bestehendes Gebäudebestandteil repariert oder gleichwertig ersetzt wird. Das können zum Beispiel Reparaturen oder der gleichwertige Ersatz von Fenstern, Sonnenstoren, Rollläden, Dächern, Wintergärten, Waschmaschinen oder Heizungen sein. Malerarbeiten oder Kosten für den Gartenunterhalt, etwa die Reparatur des Rasenmähers, sind grundsätzlich ebenso abziehbar wie auch Serviceabos für die Heizung oder die Waschmaschine. 

Bei Erstanschaffungen beziehungsweise Neuinstallationen sieht es anders aus: Die neue Sauna, der neue Wintergarten oder die Neuanschaffung von Sonnenstoren sind nicht abzugsfähig. Darüber hinaus gibt es Fälle, wo nur ein Teil abziehbar ist wie zum Beispiel das Ersetzen der Treppengeländer. Hier gelten aber kantonale Unterschiede.