Die Nebenkosten im Mietvertrag

von Stephan Fliri, Immobilienbewirtschafter mit eidgenössischem Fachausweis und Leiter der Immobilienabteilung der Treuhand Center AG

Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistung der Vermieterschaft oder Drittpersonen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Die Mietpartei muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn dies mit der Verwaltung resp. Vermieterschaft besonders vereinbart wurde. Die Nebenkosten sind der Sammelbegriff für alle Heiz-, Warmwasseraufbereitungs- und übrigen Betriebskosten. 
Welche Nebenkosten die Mietpartei übernehmen muss, wird im Mietvertrag vereinbart. Die genauen Kosten und wie diese zu belasten sind, wird auch durch verschiedene Bestimmungen im Mietrecht geregelt. 

Akonto oder Pauschal?

Im Mietvertrag wird in der Regel eine Nettomiete zuzüglich Nebenkosten ausgewiesen. Diese können entweder Akonto oder Pauschal eingesetzt werden:
Bei Akontozahlungen bezahlt die Mietpartei einen monatlichen Betrag im Voraus an die Nebenkosten. Die Nebenkosten werden jährlich in einer detaillierten Abrechnung im Vergleich effektiver Kosten zu den geleisteten Akontozahlungen gegenübergestellt und können eine Nachforderung oder Rückzahlung für die Mietpartei ergeben. 

Wird im Mietvertrag hingegen ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten eingesetzt, erhält die Mietpartei keine Nebenkostenabrechnung resp. sind mit dieser Pauschale die Nebenkosten abgegolten.

Wenn keine Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt sind, wird gemäss Gesetz und Rechtsprechung davon ausgegangen, dass diese mit dem Mietzins abgegolten resp. in der Nettomiete enthalten sind. Geht aus dem Mietvertrag nicht klar hervor, ob die Nebenkosten pauschal oder Akonto abgerechnet werden, so wird in der Praxis meist von Akontozahlungen ausgegangen, da es sich hierbei um die üblichere Methode handelt.

Aufgelistete Nebenkosten im Mietvertrag

Es ist wichtig, dass die Nebenkosten im Mietvertrag detailliert aufgeführt werden, ansonsten sind diese durch die Mietpartei nicht zu bezahlen. Formulierungen wie z.B. «sonstige Betriebskosten» oder «alle Nebenkosten gehen zu Lasten der Mietpartei» sind unspezifisch und damit ungültig. 

Nebenkosten, die weiterverrechnet werden, müssen mit einem effektiven/möglichen Gebrauch/Nutzen zusammenhängen resp. muss dieser vorhanden sein. Es ist als Beispiel nicht zulässig, im Mietvertrag die Position «Liftserviceabonnement» aufzuführen, obwohl in dieser Liegenschaft kein Lift vorhanden ist. Auch ist es nicht zulässig, wenn die vermietende Person einbringt, dass in den nächsten Jahren ein Lift eingebaut werde. 

Möchte die Vermieterschaft zusätzliche neue Nebenkosten verrechnen, muss der Nettomietzins um diesen Betrag gesenkt werden, da diese – wie bereits erwähnt – in der Nettomiete enthalten sind. 

Anpassung Akonto oder der Pauschale

Aufgrund der steigenden Energiepreise müssen die Mietparteien in naher Zukunft mit höheren Nebenkosten rechnen. Sind die vertraglich vereinbarten Akontozahlungen an die Nebenkosten nicht mehr kostendeckend, so ist eine Anpassung der Beträge empfehlenswert. Auch bei einer ungenügenden Pauschale kann die Vermieterschaft den Betrag aufgrund des Kostendurchschnitts der letzten drei Jahre entsprechend anpassen lassen. Sollte die Verwaltung diesbezüglich noch nicht auf die Mietparteien zugegangen sein, ist der Mieterschaft zu empfehlen, mit der Verwaltung Kontakt aufzunehmen, um die Akontozahlungen allfällig anzupassen. Somit können hohe Nachzahlungen etwas abgeschwächt resp. vermieden werden.

Vereinbarungen im Vertrag sind massgebend

Die Mietpartei muss nur diejenigen Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag ausdrücklich und klar aufgeführt sind. Sollten in der Nebenkostenabrechnung Kosten verrechnet werden, die nicht vertraglich vereinbart wurden, müssen diese auch nicht durch die Mietpartei bezahlt werden. Darum ist ein Blick in ihren Mietvertrag und Vergleich mit ihrer Nebenkostenabrechnung immer eine Empfehlung wert.

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