Streitigkeiten bei der Mietrückgabe

von Tobias Brändli, selbstständiger Rechtsanwalt und Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart

Der Gesetzgeber verlangt nach Art. 267 Abs. 1 OR, dass der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben muss, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Dabei hat der Mieter aber nicht für die aus dem korrekten Gebrauch der Sache resultierenden ordentlichen Abnützungen aufzukommen. Grundsätzlich muss der Vermieter Reparaturen oder den Ersatz von kaputten Gegenständen übernehmen, wenn deren Lebensdauer abgelaufen ist. Der vertragsgemässe Gebrauch bestimmt sich dabei nach der Zweckbestimmung des Mietobjekts und deren Beschaffenheit. Eine übermässige Abnutzung liegt vor, wenn ein unsachgemässer oder übermässiger Gebrauch der Mietsache vorliegt. 
Liegt eine übermässige Abnützung durch den Mieter vor, werden die Kosten für die Instandstellung zwischen den Mietparteien aufgeteilt. Der Mieter muss dann nur noch für den sogenannten Zeit- oder Restwert eines Gegenstands aufkommen. Um diesen Restwert zu ermitteln, bringt man von der Lebensdauer des Gegenstandes das tatsächliche Alter in Abzug.

Die paritätische Lebensdauertabelle 

In der Praxis wird die paritätische Lebensdauertabelle beigezogen, welche die Lebensdauer unterschiedlicher Gegenstände in der Mietwohnung definiert. Damit lässt sich die voraussichtliche Lebensdauer einzelner Einrichtungen in Wohnräumen einfach und schnell bestimmen. 
Die Richtwerte dieser Tabelle basieren auf einer durchschnittlichen mittleren Material- und Arbeitsqualität bei normaler Abnutzung durch den Mieter. Dieser haftet jeweils nur für den sogenannten Zeit- oder Restwert eines Gegenstands und nicht für den Neuwert.
Ist die Lebensdauer abgelaufen, so muss der Mieter keine Kosten übernehmen, sie gehen vollends zulasten des Vermieters. Reparaturen, welche unter den kleinen Unterhalt fallen, gehören hingegen weiterhin zu den Aufgaben des Mieters. 

Mietkaution und ihre Rückerstattung

Sinn und Zweck der Mietkaution ist die Sicherstellung sämtlicher mietvertraglicher Ansprüche des Vermieters, allen voran des Mietzinses. Sind keine Schäden in der Wohnung feststellbar, wird die Mietkaution nicht (mehr) als Sicherheit benötigt. Der Vermieter hat somit das Mietzinsdepot einschliesslich Zinsen unverzüglich freizugeben und die Rückerstattung der Kaution muss innerhalb einer Frist von 30 Tagen erfolgen.
Verzögerungen bei der Rückerstattung der Mietkaution treten dann ein, wenn Schäden am Mietobjekt gefunden wurden oder es ausstehende Mietzinszahlungen gibt. In diesem Fall kann der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen. 
Das Schweizer Mietrecht erlaubt hier, dass der Vermieter die Mietkaution bis zu einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf. Diese Frist wird dem Vermieter eingeräumt, damit er die mit den Arbeiten verbundenen Rechnungen zusammentragen kann. Rechnet der Vermieter aber nicht innerhalb eines Jahres ab, so kann der Mieter die Kaution zurückfordern.

Beweispflicht

Will der Vermieter den Mieter für Schäden in der Wohnung verantwortlich machen, ist er beweispflichtig. Aus diesem Grund sind die gegenseitig unterzeichneten Übergabe- und Übernahmeprotokolle in der Praxis von entscheidender Bedeutung.