Mietzinsschulden wachsen schnell an, wenn Vermietende untätig bleiben

von Stephan Fliri, Immobilienbewirtschafter mit eidgenossischem Fachausweis und Leiter der Immobilienabteilung der Treuhand Center AG.

Bleibt die Zahlung der Mieterpartei aus, kann der säumige Betrag mittels eingeschriebener Mahnung nach Art. 257d OR gemahnt werden:

Art. 257d OR
1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. 2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

Achtung Formfehler

Es dürfen nur fällige Beträge (inkl. ausstehenden Nebenkosten) geltend gemacht werden. Diese Forderungen müssen detailliert aufgelistet sein. Mietzinskautionen oder allfällig gestundete Mieten dürfen nicht eingefordert werden. Zu beachten gilt ebenfalls, dass das Einschreiben an alle im Mietvertrag stehenden Personen/Solidarhaftende sowie auch Ehepaaren und eingetragene Partner per Einschreiben separat zugestellt werden müssen. Wird ein eingeschriebener Brief nicht abgeholt und gelangt wieder an die Vermieterin oder den Vermieter zurück, darf dieses Couvert auf keinen Fall geöffnet werden (auf diese Weise kann in einem allfälligen späteren Gerichtsverfahren bewiesen werden, dass der Brief zugeschickt worden ist). Auch wenn das Schreiben nicht von der Mieterin oder dem Mieter abgeholt wurde, gilt dieses als zugestellt (Zustellfiktion). Gleiches gilt auch bei der Zustellung einer Kündigung des Mietverhältnisses.

Ausserordentliche Kündigung

Überweist die Mietpartei die geschuldete Miete trotz der eingeschriebenen Mahnung nach Art. 257 d OR nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann das Mietverhältnis nach der abgelaufenen Mahnfrist von 30 Tagen ausserordentlich gekündigt werden. Wichtig ist hier, dass der Mieterin oder dem Mieter nach Erhalt des Mahnschreibens tatsächlich die 30 Tage zugestanden werden, bevor die Kündigung ausgesprochen wird. Die ausserordentliche Kündigung muss mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats sowie auf einem vom Kanton bewilligten Formular erfolgen.

Die ausserordentliche Kündigung muss, wie bereits unter Formfehler erwähnt, an alle notwendigen Parteien separat per Einschreiben zugestellt werden (auch bei Nichtabholung des Einschreibens analog erwähntem Vorgehen wie beschrieben). In einem weiteren Schritt sollte die Betreibung an die Mietpartei sowie allfällige Solidarhaftende eingeleitet werden.

Die Mieterin oder der Mieter muss die Wohnung auf den gekündigten Zeitpunkt geräumt und gereinigt zurückgeben. Obwohl die Wohnung aufgrund Art. 257d OR gekündigt und abgegeben wurde, kann der entgangene Mietzins noch haftbar gemacht resp. der Mietzins als Schadensersatz gefordert werden. Dies ist bis zur Wiedervermietung oder längstens bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin möglich. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist aufgrund einer Kündigung gemäss Art. 257d OR ausgeschlossen.

Wenn die mietende Person nicht auszieht

Falls die Mieterin oder der Mieter die Wohnung zum gekündigten Zeitpunkt nicht zurückgibt, sollte geprüft werden, ob die Mietpartei tatsächlich ausgezogen ist. Wird die Wohnung noch bewohnt, ist ein gerichtliches Ausweisungsverfahren einzuleiten, welches sich über einige Wochen hinziehen kann, bis die Mieterin oder der Mieter gemäss richterlichem Entscheid die Wohnung tatsächlich verlassen muss. Auch beim Ausweisungsverfahren ist entscheidend, dass vorgängig keine Formfehler begangen wurden.

Treuhand Center AG
Ob Wohneigentum oder Miete – was auch immer Sie über Immobilien wissen möchten: Wir beantworten Ihre Fragen gerne.
Kontaktieren Sie uns unter 081 258 50 40
oder per E-Mail: info@tcagchur.ch