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Liegenschaftskosten und Steuern

Welche Abzüge lassen aktuelle Steuergesetze zu und welche Möglichkeiten ergeben sich in Zukunft?

Wohnen
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Bei Sanierungen oder Umbauten lohnt sich eine professionelle Beratung – nicht zuletzt, um Steuern zu optimieren.
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123rf

von Corina Roffler, Treuhänderin mit eidg. FA, Mandatsleiterin St. Moritz bei der BMU Treuhand AG

Wieder wird im Parlament über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Bei einer Abschaffung dieses fiktiven Wertes würde auch die Geltendmachung für Unterhaltskosten wegfallen und Schuldzinsen wären (teilweise) nicht mehr abzugsfähig. Welche Kosten können bei Eigenheim gemäss heutigem Steuergesetz geltend gemacht werden?

Eigenheim: Abzugsfähiger Unterhalt

Vom Eigenmietwert können Eigentümer die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie periodische Baurechtszinsen abziehen. Diese Kosten können mittels einer Pauschale oder effektiv deklariert werden. In Graubünden gilt die Wechselpauschale, das heisst der Steuerpflichtige kann in jeder Steuerdeklaration und für jede Liegenschaft zwischen dem Pauschalabzug und dem Abzug der tatsächlichen Kosten wählen. Als Unterhaltskosten gelten grundsätzlich werterhaltende Auslagen für Renovationen und Reparaturen, die vom Eigentümer selbst getragen werden. Dies sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung oder der Ersatz bisheriger Werte ist. Dass das neue Objekt (z. B. Küche, Bad, Fenster, Heizung etc.) eine erhöhte Qualität beziehungsweise verbesserte Materialien oder verbesserte Funktionalität aufweist, spielt dabei keine Rolle. 
Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen sowie für bauliche Veränderungen (Um-, Ein- und Ausbauten) sind hingegen wertvermehrende Investitionen und somit bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig. Diese Investitionen können bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden.
Auch Beiträge in den Erneuerungsfonds von Eigentumswohnungen sind abziehbar, sofern dieser Fonds aus-schliesslich als Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten verwendet wird. Dafür kann ein weiterer Abzug nicht mehr geltend gemacht werden, wenn später aus diesem Erneuerungsfonds Unterhaltsarbeiten bezahlt werden.
Der Zeitpunkt, wann der Aufwand geltend gemacht werden kann, variiert je nach Kanton: So gilt in Graubünden das Zahlungsdatum, in St. Gallen das Rechnungsdatum und Glarus lässt beide Methoden zu. Diese Zuordnungsmethoden spielen am Jahresende/-anfang für die Zuteilung zu den einzelnen Steuerjahren eine wichtige Rolle. Bei grösseren Renovationsarbeiten ist eine Planung unumgänglich; sollten nämlich nicht alle Auslagen steuerlich berücksichtigt werden (Verlustüberschuss), können verbleibende Kosten nicht ins nächste Steuerjahr übertragen werden. Eine Ausnahme gibt es bei energetischen Investitionen und bei Rückbaukosten.

Investitionen in den Umweltschutz

Wertvermehrende Investitionen in bestehenden Gebäuden, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, werden den Unterhaltskosten gleichgestellt. Werden die Massnahmen durch Beiträge subventioniert, muss der Abzug entsprechend gekürzt werden. 
Bei einem Neubau sind solche Investitionen nicht abzugsfähig. Von einem bestehenden Gebäude wird gesprochen, wenn zwischen dem Bezug des Neubaus und der Installation ein Zeitraum von mindestens fünf Jahren liegt. Können die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienenden Kosten im Jahr der angefallenen Aufwendungen nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden, können sie beim Bund seit der Steuerperiode 2020 auf die folgenden zwei Perioden übertragen werden. Die Frage, ob die angefallenen Liegenschaftskosten nur werterhaltender Natur sind oder auch dem Umweltschutz oder Energiesparen dienen, ist daher von grosser Bedeutung geworden. 

Rückbaukosten und Ersatzneubau

Rückbaukosten im Hinblick auf die Erstellung eines Ersatzneubaus können beim Bund ab dem Steuerjahr 2020 in Abzug gebracht und wie bei energetischen Investitionen maximal auf die beiden nachfolgenden Steuerperioden übertragen werden. Als steuerlich abzugsfähiger Rückbau gelten Kosten der Demontage von Installationen, des Abbruchs des vorbestehenden Gebäudes, des Abtransports und der Entsorgung des Bauabfalls. Diese Kosten können jedoch nur dann geltend gemacht werden, wenn innert zwei Jahren ein Ersatzneubau auf dem gleichen Grundstück errichtet wird, der Bau eine gleichartige Nutzung aufweist und von derselben Person vorgenommen wird, die den Rückbau getätigt hat. Ab der Steuerperiode 2021 zieht der Kanton Graubünden nach und lässt ab dann wie der Bund die oben erwähnten Abzüge zu.

Wie steht es mit den Betriebskosten?

Die Kosten von Serviceabonnements für den Heizungsbrenner, Lift etc. sowie für den Kaminfeger können geltend gemacht werden. Bei selbst genutzten Liegenschaften sind hingegen Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizöl u.a. nicht abzugsfähig. 
Die Liegenschaftssteuer und die Entschädigung eines Hauswarts sind ebenfalls abzugsfähige Betriebskosten.

Versicherungen und Baurechtszinsen

Sachversicherungen für die Liegenschaft (ohne Hausrat- und Mobiliarversicherung) dürfen ebenfalls abgezogen werden. Periodische Baurechtszinsen stellen Gewinnungskosten dar und sind daher abzugsfähig.

Eigenleistungen, Luxusaufwendungen

Selbst ausgeführte Verwaltungs- und Unterhaltsarbeiten sind nicht abzugsfähig. Es gelten nur Zahlungen an Dritte. Nachgewiesene Materialkosten im Zusammenhang mit eigenen Arbeiten können dagegen geltend gemacht werden.
Liebhaberei, insbesondre luxuriöse Aufwendungen werden als Lebenshaltungskosten angesehen und sind nicht abzugsfähig. Das trifft vor allem zu, wenn z. B. bei einem Bad- oder Küchenumbau der landläufige Standard deutlich überstiegen wird oder diese bereits nach wenigen Jahren ersetzt werden.

Professionelle Beratung von Vorteil

Aufgrund des möglichen Systemwechsels lohnt es sich, zukünftige Unterhaltsarbeiten oder Investitionen zu planen und sich professionell beraten zu lassen.

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