Handänderungen von Wohnobjekten: Entwicklung während Corona

von Gion-Reto Hassler, Leiter des Amtes für Immobilienbewertung des Kantons Graubünden

In Zeiten der wirtschaftlichen oder politischen Unsicherheit kann die Nachfrage nach Immobilien in einer ersten Phase einbrechen. Bei konjunkturell unsicheren Aussichten geraten oft auch Immobilienwerte unter Druck, gerade im Hochpreissegment.

Über die Wertentwicklung von Immobilien seit Beginn der Corona-Epidemie wurden bereits diverse Studien publiziert. Ein Werteinbruch hat nicht stattgefunden – im Gegenteil, denn bei Wohnimmobilien sind die Preise weiter gestiegen. Hintergrund dürfte der Drang nach den eigenen vier Wänden sein, welcher auch für Ferienobjekte gilt und durch Corona weiter gestärkt wurde. Unter Druck stehen Gewerbeliegenschaften, deren Nutzung von Corona negativ beeinflusst wurde.

Das Amt für Immobilienbewertung des Kantons Graubünden (AIB) analysiert in erster Linie Preise von echten Freihandverkäufen (Verkauf an Dritte), um die Verkehrswerte korrekt einschätzen zu können. Es hat nun aber auch die Anzahl echter Verkäufe von Wohnobjekten ausgewertet und stellt die wichtigsten Ergebnisse mit Fokus auf die Coronajahre 2020/21 vor. Von den gehandelten Wohnobjekten wird das Stockwerkeigentum (STWE) separat ausgewiesen, da dieses den grössten Anteil an Handänderungen ausmacht.

Sehr hohe Nachfrage seit 2020

Im Diagramm sind die Anzahl Handänderungen von 2010 bis 2021 im Kanton Graubünden dargestellt (durchgezogene Linien, linke Skala). Über einige Jahre lag die Anzahl Transaktionen von Wohngebäuden (blau) sowie Wohnungen im STWE (grün) bei insgesamt rund 3000. Seit 2020 erhöhte sich diese Anzahl markant, 2021 wurden so viele Verkäufe erfasst wie noch nie. Die hohe Anzahl verkaufter Wohnungen im STWE resultiert unter anderem aus der Tatsache, dass auf einem einzigen Stammgrundstück mehrere Wohnungen verkauft werden können.

Wohnobjekte ohne STWE

Begrenzt man die Analyse der Anzahl Verkäufe auf Objekte ohne Wohnungen im STWE, zeigt sich in der Detailanalyse eine recht gleichmässige Steigerung der Anzahl Verkäufe seit 2020 von der Peripherie bis hin zu urbanen Gebieten.
Der Anteil an Neubauten an den Verkäufen in Prozent (gestrichelte blaue Linie, rechte Skala) war recht tief. Die tiefen Zahlen für Transaktionen von Neubauten können dahingehend interpretiert werden, dass Einfamilienhäuser und vermietete Mehrfamilienhäuser im Gegensatz zu STWE zu einem hohen Anteil vom jeweiligen Nutzer selbst erstellt und nicht sofort verkauft werden.

Wohnungen im STWE

Die Steigerung der Anzahl Transaktionen bei Wohnungen im STWE war in den letzten beiden Jahren bis auf urbane Gebiete überall ausgeprägt. Grundsätzlich dominieren hier die Verkäufe in den klassischen Tourismusorten. Auch bei STWE nimmt der Anteil Neubauten an den Handänderungen (gestrichelte blaue Linie, rechte Skala) ab, ausser in peripheren Gebieten. Dies dürfte in engem Zusammenhang mit der Verfügbarkeit von Bauland und der Beschränkung des Zweitwohnungsbaus stehen. Mit der Nachfragesituation lässt sich diese Tendenz nicht erklären. Es scheint, als würden Wohnungssuchende vermehrt in Randgebiete ausweichen, um ihren Traum vom Eigentum verwirklichen zu können.

Verkäufe von Bauland rückläufig

Neben den getätigten Ausführungen zu überbauten Grundstücken lohnt sich auch ein Blick auf die Anzahl Handänderungen von Bauland. Diese ist in den letzten zehn Jahren stetig gesunken. Die auf Bundesebene gewollte Verdichtung nach innen hängt mit einer Verknappung von Bauland zusammen. Dies führt zu einem eingeschränkten Angebot und schützt bestehende Immobilienwerte.