Das A und O für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung

von Renato Faoro , eidgenössisch diplomierter Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax, Region Chur

Die aktuellen Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt in der Schweiz zeigen es deutlich: Nicht erst seit Pandemiezeiten übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot. Auf eine Verkaufsannonce gibt es zwar nach wie vor viele Interessenten, doch zusehends nehmen potenzielle Verkäufer eine abwartende Haltung ein. Einige haben die Handbremse angezogen, um zu warten und die Entwicklung zu beobachten, wohin der regionale Markt und die Preise tendieren – im besten Fall weiter nach oben.

Neue Generationen, neue Regeln

Immobilienmakler in der Schweiz stellen zudem fest: Die durchschnittliche Haltedauer einer Liegenschaft nimmt ab. Nachkommende Generationen nehmen Abstand von dem bis anhin fast schon eisernen Gesetz, ein Haus oder eine Wohnung ein ganzes Leben lang zu besitzen. Hinzu kommt der Trend zu sogenannten Offmarket-Transaktionen. Immobilien werden quasi «unter der Hand» veräussert und so manche Maklerfirma arbeitet mit internen Listen. 
Ein besonderes Merkmal und zugleich ein neuer Trend sind digitale Angebotsverfahren, bei denen die Immobilie im Bieterverfahren an den Meistbietenden weitergereicht wird.
Auch in puncto Renovation vor Verkauf zeichnet sich ein weiterer wichtiger Trend ab, da Käufer häufig beim Erwerb mit Investitionen in einen allfälligen Umbau der Immobilie rechnen. Altbesitzer sollten daher nicht allzu viel Zeit und Kosten aufwenden, um die Liegenschaft noch in letzter Minute zu modernisieren. Neubesitzer wollen nach dem Kauf gern später eigene Wünsche realisieren und umsetzen. Generell ist natürlich auf das jeweilige Objekt und dessen Zustand zu achten, doch das klassische Einfamilienhaus vor der Veräusserung noch komplett zu sanieren, macht nicht wirklich Sinn. Kosten und Ertrag, sprich ein höherer Verkaufspreis, stehen nicht im akzeptablen Verhältnis.

Mehr Effekt mit kleinem Aufwand

Fachmännische Schönheitskorrekturen hingegen, etwa das Ausbessern des Parketts im Wohnbereich, der Fliesen und Fugen im Badezimmer und ein Neuanstrich der Wände können bereits mit relativ kleinem Aufwand grosse Effekte erzielen. Wichtig ist bei einer zum Kauf angebotenen Immobilie vor allem der erste Augenschein sowie die Vollständigkeit der Dokumente beziehungsweise des Objektdossiers. Dazu zählen etwa das Baujahr, die genaue Adresse sowie detaillierte Grundrisse und Informationen zu Heizung und Nebenkosten. 
Beim Stockwerkeigentum sind dies auch Daten zum Erneuerungsfonds und zu bereits getätigten Investitionen. Bei Häusern Details zur Kubatur und zur genauen Grundstückgrösse. Eklatante Probleme zu kaschieren oder bei der Besichtigung nicht anzusprechen sind aus Makler- sowie Verkäufersicht nicht klug. Nicht zuletzt beim Verkauf der Liegenschaft bewahrheitet sich das geflügelte Wort «Der Ehrliche ist der Dumme» nicht.

Die verkürzte Vermarktungsdauer

Die Vermarktungsdauer einer Immobilie kann auch mithilfe von digitalen Lösungen deutlich verkürzt werden: Dazu zählen beispielsweise die Möglichkeit eines virtuellen 360-Grad-Rundgangs oder auch die Visualisierung der Innenräume von Neubauimmobilien. Inzwischen gibt es eine grosse Zahl an digitalen Werkzeugen. So zum Beispiel das virtuelle «Homestaging», um potenziellen Käufern eine bestehende Wohnung ästhetisch ansprechend präsentieren zu können. Bei allfälligen Sanierungsobjekten lohnt sich eventuell eine Vorher-Nachher-Visualisierung, um erste Eindrücke zu bekommen, wie die künftige Immobilie aussehen könnte. Auch Objektvideos zu Bestandesliegenschaften inklusive Drohnen-Aufnahmen erfahren zunehmend Beliebtheit.

Vermarktung per Inserat

Wichtige Punkte sind zudem bei der Vermarktung mittels Inseraten zu beachten: Grosse Immobilien-Anzeigenportale haben regionale Stärken und Schwächen. Nicht jedes Portal ist gleich gut geeignet für die verschiedenen Städte, Regionen oder Kantone. Hier gibt es bedeutende Unterschiede in Reichweite und Nutzung. Am Ende bleibt schliesslich die alles entscheidende Frage nach dem exakten Angebotspreis.