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Was ist meine Liegenschaft wert? Die Substanzwertmethode gibt Antwort.

Den Wert eines Haus, bzw. eine Liegenschaft zu bestimmen ist nicht ganz einfach. Wer sein Eigenheim verkaufen will, muss sich gut überlegen, welche Kriterien und Werte den Verkaufspreis bestimmen.

Wohnen
Südostschweiz
Montag, 21. Oktober 2019, 10:44 Uhr wohnen.suedostschweiz
Herausforderung Wertbestimmung eines Hauses. Selber rechnen oder Profis beiziehen? Das ist die Frage.
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von Andreas Scholz, Inhaber der Scholz Immobilien Consulting und Franchisepartner der von Poll Immobilien Schweiz AG

Die Frage sei erlaubt: Warum soll man seine Immobilie oder seine Liegenschaft von einem versierten Fachmann schätzen lassen? Eine nachvollziehbare Antwort wäre: Weil er die Fakten und Instrumente kennt, den Markt einschätzen kann und sich nicht primär von Emotionen leiten lässt.

Diverse Methoden und Ergebnisse

Wer den Wert seines Eigenheims selber einschätzen möchte, stösst eventuell rasch an seine Grenzen. Häufig fehlen den Hausbesitzern Grundlagenkenntnisse über die verschiedenen Schätzmethoden, und verkaufswillige Eigentümer neigen dazu, einen Liebhaberpreis festzulegen. Denn immerhin geht es um das eigene Haus, also um den Ort, wo man einen Grossteil seines Familienlebens verbracht hat. In einer solchen Situation genügt es leider nicht, nur die Bodenpreise der Region zu kennen. Neben der Vergleichswertmethode, dem hedonischen Bewertungsmodell, welches die Banken standardmässig verwenden, und der Ertragswertmethode, gibt es ebenfalls die Substanzwertmethode, die auch unter den Begriffen Realwert oder Sachwertmethode bekannt ist.

Substanzwert: drei Kennzahlen

Bei dieser kostenorientierten Methode stellt man sich die Frage, wie viel Geld beschafft werden müsste, um dasselbe Objekt wieder zu erlangen? Es geht also um eine Momentaufnahme des aktuellen Wertes einer Immobilie. Bei der Substanzwertmethode werden drei wichtige Kennzahlen herangezogen. Erstens spielt der Zustandswert des Gebäudes eine Rolle, weiter die Nebenkosten für die Grundstückserschliessung, den Umschwung sowie die Gartengestaltung und zu guter Letzt der Landwert. 

Unter dem Zustandswert versteht man die Kosten, die anfallen würden, um die Liegenschaft genau in dem Zustand wiederaufzubauen, in dem sie sich bei der Schätzung befindet. Dazu gehören auch ein Altersabzug und die bisher getätigten Renovationen. 

Folglich entspricht der Substanzwert der Summe aller Werte der auf dem Grundstück erbauten Gebäude (inklusiv der Erschliessungsinfrastruktur für Abwasser, Strom, Wasser oder die Zufahrt etc.). Weiter werden Werte für die Umgebung, die Baunebenkosten und der Bodenpreis des Grundstücks berücksichtigt. Die Lage ist dabei eines der wichtigsten Parameter. Dazu gehören beispielsweise die Qualität der Erschliessung, die Besonnung oder die Aussicht, weiter die Nutzungsmöglichkeiten sowie die Verkehrslage usw.

Kriterien für die Wahl der Methode

Die Wahl der Schätzungsmethode ist abhängig vom Objekt, der Objektart und der Typologie; weiter vom Auftrag (verlangter Wert, Bewertungszweck) und den vorhandenen Daten und Informationen. Wesentlich bei der Bestimmung des Marktwerts der Liegenschaft ist zudem, das aktuelle Marktgeschehen abzubilden. Ebenso soll die allgemeine Stimmungslage auf dem Immobilienmarkt und die konjunkturelle Entwicklung sowie das Zinsniveau erfasst werden.

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