×

Nebenkosten: Akontozahlungen sind Kosten-Vorschüsse

In Mietverhältnissen wird schriftlich die Akontozahlung von Nebenkosten zwischen Vermieter und Mieter vereinbart. Die einmal jährlich durch den Vermieter zu erstellende Nebenkostenabrechnung sorgt bei Mietern mitunter für Empörung.

Wohnen
Südostschweiz
Montag, 14. Oktober 2019, 16:39 Uhr wohnen.suedostschweiz
Akontozahlungen reichen nicht: Der Vermieter will zusätzlich Geld für die effektiven Nebenkosten. Ein Grund für Streitereien.
PIXABAY

von Ralf Capeder, lic. iur. und MAS UZH in Real Estate, Standortleiter Verit Immobilien AG, Chur

Der Vermieter darf nur Leistungen in Rechnung stellen, welche direkt mit der Benutzung des Mietobjekts zusammenhängen. Der Mieter hat entsprechend lediglich Nebenkosten zu tragen, welche mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbart wurden. Nebenkostenpflichtig sind beispielsweise Heizung, Kalt- und Warmwasser, Treppenhausreinigung, Garten- und Umgebungsarbeiten, Serviceabonnements, Gebühren für Kabelanschluss, Schneereinigung, Kehrichtabfuhr, Lift, Hauswartung, Abwassergebühren.

Zu tiefe Akontozahlungen: ein Problem?

Falls tatsächlich angefallene Heiz- und Nebenkosten die jeweils geleisteten Akontozahlungen übersteigen und der Vermieter entsprechende Nachforderungen geltend macht, könnte dies Mieter dazu veranlassen, die geltend gemachten Nebenkosten nicht vollständig oder überhaupt nicht zu bezahlen.

Strittig ist dabei häufig die Frage, ob der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, die Mieter darüber zu informieren, dass die vereinbarten Akontozahlungen nicht kostendeckend sein würden. Der Mieter stellt sich auf den Standpunkt, dass seitens Vermieter etwas verschwiegen wird, welches der Mieter nicht kennt und auch nicht zu kennen verpflichtet ist. Zumal der Vermieter bei Vertragsabschluss über einen Informationsvorsprung verfüge, da er die Nebenkosten aufgrund von früheren Werten kenne oder diese bei Erstvermietungen infolge von Erfahrungswerten abschätzen könne.

Nebenkosten sind nicht abschätzbar

Diese Auffassung findet in der Rechtsprechung seit Längerem keinen Widerhall. Ein Vermieter ist demnach nicht verpflichtet, den Mieter während der Vertragsverhandlungen über die mutmassliche Höhe der Nebenkosten aufzuklären. Das selbst dann nicht, wenn diese voraussichtlich durch die vereinbarten Akontozahlungen nicht gedeckt sind.

Zudem gilt nach Auffassung des Bundesgerichts auch im Mietrecht Vertragsfreiheit. Aufgrund der fehlenden rechtlichen Regelung betreffend Verhältnis zwischen Akontozahlungen und effektiver Nebenkosten kann der Mieter keine Ansprüche ableiten.

Weiter kommt hinzu, dass sich die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten auch nach dem effektiven Verbrauch richtet. Dieser hängt massgeblich vom Mieterverhalten ab. Ebenso können die Kosten für Drittleistungen, wie beispielsweise Energieträger (Heizöl, Gas, usw.) von einer Abrechnungsperiode zur anderen schwanken. Bei Erstvermietungen ist es gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung fraglich, ob der Vermieter überhaupt Kenntnis von der Höhe der tatsächlichen Nebenkosten haben oder diese auch nur schätzen kann.

Niemand ist vor Überraschung gefeit

Die aktuelle Rechtslage führt dazu, dass Mieter bezüglich der Höhe der Nebenkosten weiterhin böse Überraschungen erleben können. Die aktuelle mehrjährige und einheitliche Rechtspraxis bewahrt diese nicht davor, Nebenkosten, welche die Akontozahlungen übersteigen, bezahlen zu müssen.

Ob die Empfehlung, ein Mieter solle sich vor Vertragsschluss nach der mutmasslichen Höhe der Nebenkosten (bei Erstvermietungen nach Vergleichswerten) erkundigen, zielführend ist, sei dahingestellt. Kaum ein vorsichtiger Vermieter wird bereit sein, einem Mieter genaue Zahlen zu nennen oder entsprechende Zusicherungen abzugeben. Nicht zuletzt darum, weil die Höhe der effektiven Nebenkosten (auch) vom Verhalten der Mieter selber abhängt.

 

Kommentar schreiben

Kommentar senden