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Wie verhält es sich mit Mietzinsanpassungen bei Sanierungen?

Müssen Mieter während eines Umbaus Einschränkungen in Kauf nehmen, steht ihnen eine angemessene Mietzinsreduktion zu. Umgekehrt kann ein Vermieter für wertvermehrende Investitionen eine Mietzinserhöhung geltend machen. Wie hoch diese ist, muss von Fall zu Fall beurteilt werden. Der Mieter darf die Grundlagen für die Berechnungen einsehen.

Wohnen
Südostschweiz
Freitag, 20. September 2019, 17:21 Uhr wohnen.suedostschweiz
Eine Gebäudesanierung ist eine Belastung für die Mieter. Eine Mietzinsreduktion oder -erhöhung möglich.
STEFANO FERRARIO / PIXABAY

von Marc Berger, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder und Mitglied beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft Graubünden.

Wie sieht es aus, wenn der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Gebäude (Teile davon) oder gar die vermieteten Räume sanieren will? Ist der Mieter berechtigt, für Einschränkungen während der Umbauphase (wenn z. B. der Lift nicht zur Verfügung steht, Wasser- und Strom unterbrochen sind) oder andere Störungen durch Lärm oder Schmutz zu erwarten sind, eine Mietzinssenkung zu verlangen? Muss der Vermieter auf ein derartiges Gesuch eingehen?

Und wie verhält es sich auf der anderen Seite? Kann der Vermieter den Mietzins aufgrund einer getätigten Investition erhöhen?

Rechtzeitige Information beachten

Einführend soll erwähnt sein, dass ein Eigentümer seine Liegenschaft in vermietetem Zustand grundsätzlich sanieren darf. Auch wenn der Mieter dies nicht möchte. Der Vermieter hat sich dabei jedoch an die entsprechenden Regeln und Gesetze zu halten, muss gebührend Rücksicht auf die Mieterschaft nehmen und rechtzeitig über das Vorhaben orientieren. Wie früh vor Beginn der Sanierung informiert werden muss, ist im Gesetz nicht geregelt. In der Praxis spricht man von mindestens drei Monaten Vorlaufzeit für die Mieter. Diese Frist hängt stark vom Umfang (Dauer und Intensität) der Arbeiten ab.

Berechnung der Mietzinsminderung

Der Mieter gelangt nach der Sanierung mit einem Gesuch um Senkung des Mietzinses an den Vermieter. Der Vermieter prüft das schriftliche Gesuch und berechnet nach Abschluss der Arbeiten die Höhe der Reduktion. Wesentliche Aspekte für die Berechnung sind Dauer der Umbauarbeiten und Ausmass der eingeschränkten Wohnqualität in dieser Zeit. Diese Punkte stellen im mietrechtlichen Sinne einen Mangel an der Sache dar. Die effektive Preisminderung ist Ermessenssache und richtet sich in den meisten Fällen nach Erfahrungswerten.

Auch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück können den Mieter dazu berechtigen, eine Mietzinssenkung zu verlangen. Allerdings nur, wenn die Beeinträchtigung ein aussergewöhnliches Ausmass annimmt. Dies zu beurteilen, obliegt in erster Instanz der Schlichtungsbehörde. Der Mieter darf nicht von sich aus den Mietzins reduzieren.

Mietzinserhöhung nach Sanierung

In der definitiven Bauabrechnung ist der Anteil an wertvermehrenden Investitionen ersichtlich. Nur für diesen Teil darf der Vermieter eine Mietzinserhöhung geltend machen. Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist allerdings nicht immer eindeutig und muss von Fall zu Fall beurteilt werden.

Hat der Vermieter die Mietzinserhöhung berechnet, muss er sie dem Mieter mit dem amtlichen Formular auf den nächstmöglichen Kündigungstermin mitteilen. Hat der Mieter Kenntnis der angekündigten Erhöhung erlangt, hat er 30 Tage Zeit, die Mietzinserhöhung anzufechten. Lässt er diese Frist ungenutzt verstreichen, gilt die Mietzinserhöhung als akzeptiert.

Berechnungsgrundlagen einsehen

Der Mieter darf die Grundlagen für die Berechnung der Mietzinsanpassung vom Vermieter verlangen. Umbauarbeiten und die damit verbundenen Beeinträchtigungen für den Mieter rechtfertigen eine Mietzinsminderung. Der aus dem Umbau resultierende Mehrwert einer Wohnung oder Liegenschaft ermöglicht hingegen eine Mietzinserhöhung.

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