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Liebe deine Immobilie wie dich selbst – sie dankt es dir in der Zukunft

Über 1.7 Millionen Wohnimmobilien stehen in der Schweiz – mit einem Gesamtmarktwert von rund 3‘500 Milliarden Franken. Dass Immobilien eine gute Wertanlage sein können, ist allgemein bekannt und dennoch; viele Hauseigentümer vernachlässigen die Pflege ihres Eigenheims. Die resultierenden Mehrkosten können zu einem bösen Erwachen führen.

Südostschweiz
Montag, 24. Juni 2019, 15:00 Uhr wohnen.suedostschweiz
Baustelle Chur
Damit das geliebte Eigenheim nicht erneut zur Baustelle wird: Rücklagen bilden.
PHILIPP BAER / SYMBOLBILD PHILIPP BAER

von Hannes Koch*

Immobilien wie beispielsweise das eigene Haus oder die eigene Wohnung stellen für die allermeisten die grösste Investition ihres Lebens dar. Damit diese Investition langfristig ihren Wert behält, ist regelmässiger Unterhalt nötig. Dabei gilt es zu beachten, dass die geplanten Arbeiten finanziell tragbar und technisch sinnvoll sind. Gewisse Massnahmen dienen zudem nicht nur dem Haus, sondern auch dem persönlichen Komfort.

Rücklagen schützen vor unliebsamen Überraschungen

Wer sich auf grössere Instandhaltungsmassnahmen vorbereiten möchte, sollte regelmässig Rücklagen bilden. Als Faustregel gilt: Jährliche Rücklagen in der Höhe von 1 Prozent des Erstellungswertes. Dadurch kann eine Liegenschaft nach 100 Jahren komplett neu erstellt werden. Realistischerweise liegt die Lebensdauer aber eher bei 50 bis 80 Jahren. Wer also realistisch plant, bildet jährliche Rücklagen in der Höhe von rund 1.5 bis 2 Prozent des Erstellungswertes. Konkret entspricht dies in etwa 35 bis 60 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr.

Diese Rechnung berücksichtigt jedoch keine Verzinsung des angesparten Kapitals. Wird mit einer Verzinsung von rund 2.9% gerechnet (durchschnittlicher, historischer Zinssatz für Kundenspareinlagen bei allen Kantonalbanken seit 1950), kann die Sparquote auf ca. 0.3 bis 0.8 Prozent reduziert werden. Erfahrungswerte zeigen, dass Private in der Regel im Schnitt etwa 0.5 Prozent des Erstellungswertes ihres Eigenheims pro Jahr ansparen. Mit dieser Sparquote wird aber keine Entwertung, Kapitalbesteuerung etc. einkalkuliert. Bei grösseren Unterhaltsarbeiten müssen private Immobilieneigentümer oft erhebliche Beträge investieren, die dann das Unterhaltsbudget sprengen können.

Vorsichtige Eigentümer legen für Unterhalt und Instandhaltung jährlich ca. 1 bis 1.5 Prozent des Erstellungswerts des Eigenheims zur Seite. Dies ermöglicht einen steten Unterhalt ohne zusätzlichen Kapitalaufwand. 

Planung des Unterhalts liegt im Interesse des Eigentümers

Da sich die technische Lebensdauer aller Bauteile unterscheidet und teilweise von einander abhängt, ist eine genaue Planung und Abstimmung des Unterhalts wichtig. Wer beispielsweise die Fassade saniert und zwei Jahre später die Fenster ersetzt, vernichtet Geld, weil der Ersatz der Fenster gemeinsam mit der Fassadensanierung einfacher und dadurch günstiger ist. Wer den technischen Zustand der Bauteile selbst nicht beurteilen kann, sollte sich Hilfe bei Fachleuten holen. Sie beurteilen den Zustand und können Sanierungskonzepte erstellen, welche die technische Lebensdauer aller Bauteile ausreizen.

Versierte Bauherrenberater sind in der Lage, Folgeschäden durch mangelnden Unterhalt frühzeitig zu erkennen und verheerende Schäden vorzubeugen. Wer kann denn schon wissen, dass bereits kleine Undichtigkeiten in der Dachfläche zu Feuchtigkeitsschäden in der Wärmedämmung und folglich bis zu schweren Schimmelschäden in der Wohnung führen können? Eine sorgfältig erstellte Unterhaltsplanung spart somit bares Geld und dient dem langfristigen Werterhalt einer Immobilie.  

Unterhalt verbessert Lebensgefühl

Finanzielle Aspekte und technische Zustände sind jedoch nicht das, wofür wir leben. Zeig mir dein Haus und ich sage dir wer du bist, heisst es im Volksmund. Immobilien sollen in erster Linie unser Lebensgefühl verbessern. Sie kühlen den Kopf in heissen Tagen, schützen vor den Elementen und geben uns im besten Fall ein Gefühl der Geborgenheit. Damit die Immobilien diese Aufgaben erfüllen können, brauchen sie – wie fast alles im Leben – regelmässige Zuwendung. Wer also sein Wohngefühl verbessern will, tut gut daran sein Haus oder seine Wohnung zu lieben wie sich selbst.

*Hannes Koch, Die Bauleitung AG. Dieser Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement HSLU.

Quellen: Bundesamt für Statistik, Schweizerische Nationalbank, Kantonale Gebäudeversicherungen, Wüest Partner AG, eigene Berechnungen

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