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Liegenschaften sanieren und Steuern sparen

Das Haus oder die Eigentumswohnung in Schuss zu halten und heutigen Ansprüchen anzupassen, kostet Geld. Im Gegenzug
können Immobilienbesitzer dank einer Sanierung auch Steuern einsparen – sofern sie alles richtig machen.

Wohnen
Südostschweiz
Freitag, 11. Januar 2019, 08:33 Uhr wohnen.suedostschweiz
Liegenschaften sanieren und Steuern sparen
Renovationsbedürftiges Badezimmer
SEBASTIEN LE DEROUT / UNSPLASH

von Reto Westermann / Journalist BR, dipl. Architekt ETH, CAS Kommunikationsmanagement und VR-Präsident sowie Mitinhaber der Alpha Media AG

Eine Liegenschaft sanieren und dabei Steuern sparen funktioniert – aber nur, wenn man es richtig macht – indem man viele kleinere Arbeiten gesammelt in einem Jahr ausführt. Bei grossen Projekten hingegen kann es sich lohnen, die Ausgaben auf zwei Jahre zu verteilen.

Um diese Logik zu verstehen muss man wissen, welche Auswirkung das Eigenheim in der Steuererklärung zeitigt: So wird dem Vermögen der Steuerwert von Land und Gebäude sowie dem Einkommen der Eigenmietwert zugeschlagen. Andererseits können Schuldzinsen und Investitionen in den Unterhalt der Liegenschaft in Abzug gebracht werden. Gerade bei Aufwendungen für den Unterhalt oder Sanierungen besteht ein grosses Potenzial zur Steueroptimierung.

Massnahmen clever planen

Grundsätzlich können bei Bund und Kantonen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Bezüglich des Unterhalts haben Liegenschaftsbesitzer die Möglichkeit, entweder die hierfür effektiv entstandenen Kosten abzuziehen oder den Pauschalabzug zu wählen. Dieser liegt bei wenigen Kantonen (z. B. in Zürich oder St. Gallen) immer bei 20 Prozent des Eigenmietwerts. In den meisten anderen Kantonen gilt dieser Abzug nur für Gebäude, die über zehn Jahre alt sind. Für unter zehnjährige Liegenschaften darf man hingegen nur pauschal zehn Prozent für den Unterhalt geltend machen. Sobald die tatsächlichen Aufwendungen diese Pauschale übersteigen, können die effektiven Kosten abgezogen werden – aber nur wenn sie werterhaltenden Charakter haben. Der Austausch einer alten Badewanne durch eine vergleichbare neue gehört dazu. Wer sich stattdessen einen Whirlpool einbaut, wird dafür nicht die gesamten Kosten abziehen können.

«Viele Eigenheimbesitzer begehen den Fehler, jedes Jahr unkoordiniert kleinere Unterhaltsarbeiten vorzunehmen», weiss Thomas Wipfler. Wipfler ist u. a. Präsident der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB). Dadurch lägen die jährlichen Investitionen in eine Liegenschaft meist unter dem Pauschalbetrag, den man sowieso immer von den Steuern abziehen könne – selbst wenn keine Kosten entstanden seien. Deshalb lohne es sich, solche Arbeiten ein oder zwei Jahre aufzuschieben, um sie dann zusammen in einer einzigen Steuerperiode vorzunehmen. Durch den höheren Abzug würden die Steuern entsprechend tiefer ausfallen, bringt es der Experte auf den Punkt.

Abzugsfähige Investitionen bedenken

Insofern macht eine langfristige Unterhalts- und Sanierungsplanung Sinn. Da dies für einen Laien schwierig ist, kann es sich lohnen Experten beizuziehen. Diese helfen nicht nur bei der Planung sowie der Ermittlung der zu erwartenden Kosten, sondern können auch bei grösseren Vorhaben die Planungs- und Unternehmerleistungen koordinieren sowie wertvolle Tipps zur Steueroptimierung geben. Für grössere Vorhaben hat Wipfler folgenden Ratschlag: «Bei umfangreicheren Arbeiten kann es sinnvoll sein, die Arbeiten so zu legen, dass sie den Jahreswechsel mit einschliessen.» Wenn die gesamten Aufwendungen für werterhaltende Massnahmen über dem steuerbaren Einkommen liegen und die Kosten nur in einer Steuerperiode zum Abzug gebracht werden, lässt man Potenzial zur Steueroptimierung ungenutzt.

Sparen mit energetischen Massnahmen

Gut zu wissen auch, dass Investitionen in energetische Massnahmen vollumfänglich von den Steuern abgezogen werden dürfen – unabhängig davon, ob sie werterhaltend oder wertsteigernd sind. Dazu gehören beispielsweise die Isolation der Gebäudehülle, der Ersatz einer alten Öl- durch eine Wärmepumpenheizung, die Installation von Messeinrichtungen zur Energieoptimierung (Smart-Metering) oder die Neuinstallation einer Fotovoltaikanlage.

Arbeiten bald vornehmen

Zumindest aus steuerlicher Sicht ist es sinnvoll, nötige Sanierungen möglichst noch in den nächsten Jahren umzusetzen. Denn mit den steuerlichen Abzügen für werterhaltende Massnahmen könnte es bald vorbei sein. Die Wirtschaftskommission des Ständerates hat sich nämlich auf die Eckdaten zur Abschaffung des Eigenmietwertes geeinigt. Gemäss diesen sollen bei selbstbewohnten Liegenschaften mit dem Wegfall des Eigenmietwertes auch keine Abzüge für den Unterhalt der Immobilie mehr möglich sein. Dasselbe gilt auf Bundesebene für Investitionen in Umwelt- und Energiesparmassnahmen.

Auf kantonaler Ebene könnten solche Abzüge hingegen noch zulässig sein. Ob und wann die endgültige Gesetzesänderung zur Eigenmietwert-Abschaffung in Kraft tritt ist offen. Experten gehen davon aus, dass dies frühestens im Jahr 2022 der Fall sein könnte.

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