Der Tod des Mieters beendet ein Mietverhältnis nicht automatisch

_{Ralf Capeder / lic. iur. und MAS UZH in Real Estate, Standortleiter Verit Immobilien AG, Chur}

Entgegen der gelegentlich anzutreffenden Auffassung, der Tod der Mieterschaft sei gleichbedeutend mit dem gleichzeitigen oder automatischen Ende des Mietverhältnisses, beendet der Tod das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Vielmehr übernehmen die Erben via die sogenannte Universalsukzession sämtliche Rechte und Pflichten der verstorbenen Person und führen entsprechend auch das Mietverhältnis im bisherigen Rahmen fort.

Weiterführung der Miete mit Mitmieter
Besteht eine Mitmieterschaft, beispielsweise eine Wohngemeinschaft, wird das Mietverhältnis einerseits mit der überlebenden Person und andererseits mit den Erben der verstorbenen Person weitergeführt.

Ein Vertrag für den Sonderfall
Vertraglich kann jedoch im Voraus vereinbart werden, dass das Mietverhältnis spätestens mit dem Tod der Mieterschaft beendet wird. Eine solche Regelung kann bei alleinstehenden Mieterschaften sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die Erbenermittlung lange dauert und das Mietverhältnis innert nützlicher Frist aufgelöst werden soll.

Kein grundsätzlicher Miet-Anspruch
Zu beachten ist, dass der überlebende Ehegatte, die überlebende Ehegattin, respektive der überlebende Partner, die überlebende Partnerin keinen Anspruch auf eine Übertragung des Mietverhältnisses hat, falls er beziehungsweise sie nicht selbst Mietpartei ist.
Alleinige Mieterschaft kann die überlebende Person somit nur bleiben, falls sie Alleinerbin ist. Allerdings besteht auch für diesen Fall die Möglichkeit, im Mietvertrag vorzusehen, dass das Mietverhältnis mit der überlebenden Person (Ehegatte/in, Partner/in) fortgesetzt wird. Nicht selten wird das Mietverhältnis stillschweigend allein mit der überlebenden Person weitergeführt, ohne dass entsprechende formelle Vereinbarungen getroffen werden.

Keine vorzeitige Kündigung möglich
Die Vermieterschaft ist grundsätzlich nicht berechtigt, das Mietverhältnis beim Tod der Mieterschaft vorzeitig zu beenden. Auch eine ordentliche Kündigung fällt ausser Betracht, falls Angehörige der Familiengemeinschaft des oder der Verstorbenen noch in der Wohnung leben. Ist die Erbengemeinschaft dagegen im Falle einer Geschäftsmiete nicht (mehr) in der Lage, das Geschäft weiterzuführen, kann dies einen Grund für eine ausserordentliche Kündigung durch die Vermieterschaft darstellen.

Erbengemeinschaft kann haften
Beim Tod der Mieterschaft kann die Erbengemeinschaft – durch sämtliche Erben und Erbinnen gemeinsam und im Falle der Mitmieterschaft zusammen mit derselben – das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist (drei Monate bei Wohnungen und sechs Monate bei Geschäftsräumen) auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen. Unter Umständen kann die Haftung der Erbengemeinschaft für den Mietzins also beinahe ein halbes Jahr (bei Wohnungen) oder gar für ein ganzes Jahr (bei Geschäftsräumen) bestehen bleiben.