Baumängel – wer sich wappnet spart viel Geld und vermeidet Ärger

_{Cornelius Raeber}

Die Freude am neuen oder renovierten Eigenheim kann schnell verfliegen. Schuld dafür sind nicht selten Baumängel, für die sich niemand mehr verantwortlich fühlt und die ganz schön ins Geld gehen können. Während Architekten, Bauleiter und Handwerker miteinander diskutieren, wer denn nun die Schuld am Schlamassel trägt, tropft es unablässig in den neu ausgebauten Estrich. Pech für den Bauherrn, gefragt sind jetzt Geduld und starke Nerven.

Alle Bauschritte kontrollieren
Von einem Baumangel spricht man dann, wenn vertraglich festgehaltene Leistungen nicht erbracht werden. Umso wichtiger ist es darum, in jeder Phase des Baus genau hinzusehen, ob die einzelnen Arbeitsschritte korrekt ausgeführt wurden. Denn je früher man Mängel erkennt, umso reibungsloser können diese wieder aus der Welt geschafft werden – eventuell sogar ohne weitere Kostenfolge. Fachleute empfehlen darum, alle offerierten Leistungen detailliert und schriftlich festzuhalten und diese von einem neutralen Bauspezialisten beurteilen zu lassen. Allenfalls ratsam ist es auch, bei der Auswahl der Architekten und Handwerker Referenzen einzuholen. Bereits vor Baubeginn können zudem Zwischenabnahmen verlangt werden. Diese helfen, die Qualität der ausgeführten Arbeit schon während der Bauzeit zu prüfen. Denn nicht selten verursachen diejenigen Arbeiten Probleme, welche nach der Fertigstellung des Baus nicht mehr einsehbar sind.

Mängel genau protokollieren
Nach Fertigstellung des Bauprojekts soll eine gründliche Bauabnahme stattfinden – am besten in Begleitung eines unabhängigen Bauberaters. Selbstverständlich müssen alle Beanstandungen (in der Regel offen erkennbare Mängel) in einem Protokoll festgehalten werden. Gleichzeitig wird definiert, bis zu welchem Termin die entdeckten Mängel behoben sein müssen. Geschieht dies nicht termingerecht, kann der Bauherr Dritte beauftragen, den Mangel auf Kosten des Unternehmers zu beheben. Die Garantiefrist für diese Art Mängel beträgt nach SIA Norm 118 (siehe unten) zwei Jahre. Je nach Situation kann aber auch eine Preisminderung ein Thema sein. Bei verdeckten Mängeln, die erst im Laufe der Zeit entdeckt werden, gilt eine Garantiefrist von fünf Jahren. Für absichtlich verschwiegene Mängel haftet ein Unternehmer sogar zehn Jahre. Der Nachweis einer solchen arglistigen Täuschung muss jedoch der Bauherr erbringen, was relativ schwierig ist.

Verträge genau lesen und nachfragen
Bei schlüsselfertigen Neubauten geben Generalunternehmer (GU) die Garantie-Rechte gerne an den Käufer ab. Das kann problematisch sein, denn ein Bauherr weiss nicht genau, was der GU mit den einzelnen Unternehmen vereinbart hat. Darum ist es klüger, diese Garantieabtretung nicht zu akzeptieren. Es lohnt sich also, das Kleingedruckte in einem Bauvertrag genau zu lesen und allenfalls nachzufragen.

SIA Vertragsnorm 118
Die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» ist die wichtigste Werkvertragsgrundlage der Schweizer Bauwirtschaft. Sie enthält Regeln betreffend Abschluss, Inhalt und Abwicklung von Verträgen über Bauarbeiten. Vertragsparteien sind einerseits die Unternehmungen, andererseits die Bauherrschaft. Diese wird in der Regel vom Architekten oder der Architektin vertreten.
Die Norm ergänzt die allgemeinen Regelungen des gesetzlichen Werkvertragsrechts (Artikel 363 bis 379 OR) für das Baugewerbe. Die Anwendung der Norm ist freiwillig, doch wird sie in der Schweiz fast flächendeckend angewendet.