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Nachmieter – Voraussetzungen bei der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes

Wer vorzeitig aus seinem Mietvertrag aussteigen will, kann das machen. Die vorgeschlagenen Nachmieter müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllen, um vom Vermieter akzeptiert zu werden. Zumutbar müssen sie beispielsweise sein. Aber was heisst das schon?

Wohnen
Südostschweiz
Dienstag, 19. September 2017, 15:31 Uhr Wohnen
Nachmieter – Voraussetzungen bei der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes
Bild: Archiv Somedia

Tobias Brändli / selbstständiger Rechtsanwalt und Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart
 

Wie verhält es sich weiter, wenn der Vermieter den vorzeitigen Mieterwechsel zum Anlass nimmt, eine Mietzinserhöhung durchzusetzen?

Im Mietverhältnis besteht die Möglichkeit, sich vorzeitig, das heisst ohne Einhalten der vertraglichen Kündigungsfristen aus dem Mietvertrag zu lösen. Art. 264 OR regelt die vorzeitige Rückgabe der Mietsache.
Gemäss der genannten Bestimmung ist der Mieter, der die Sache ohne Einhaltung von Kündigungsfrist oder Kündigungstermin zurückgibt, dann von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Der Nachmieter muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Welche Kriterien ein Nachmieter dabei  erfüllen muss, damit der Mieter die Sache vorzeitig zurückgeben kann und von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit ist, darüber hat sich im Laufe der Zeit eine umfangreiche Gerichtspraxis entwickelt. Nachfolgend werden die wichtigsten Punkte zusammengefasst, auf welche besonders geachtet werden soll, um allfälligen Streitereien aus dem Wege zu gehen.

Nachmieter muss zahlungsfähig sein
Zunächst muss der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter für den Vermieter «zumutbar» sein. Unter der Voraussetzung der Zumutbarkeit ist die Zahlungsfähigkeit des Nachmieters wohl das wichtigste Kriterium. Zahlungsfähig bedeutet einerseits, dass die Miete nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen darf. Andererseits muss der Nachmieter einen Betreibungsregisterauszug vorweisen können, der höchstens einzelne Einträge aufweist, die aber nicht auf grundlegende Zahlungsschwierigkeiten hinweisen dürfen. Ansonsten gelten alle Nachmieter, welche grundsätzlich zahlungsfähig sind, als zumutbar, sofern nicht bereits klar ist, dass von ihnen Störungen für die übrigen Mieter zu erwarten sind.

Weitere Beurteilung der Zumutbarkeit
Keine Rolle für die Beurteilung der Zumutbarkeit spielen also beispielsweise die Herkunft des Nachmieters, allgemeine unbestimmte Befürchtungen oder Vorbehalte gegenüber dieser Person, deren berufliche Tätigkeit (sofern sie nicht im Zusammenhang mit der Wohnung steht) oder die Gründung einer Wohngemeinschaft durch die Nachmieter.
Zulässig zur Beurteilung der Zumutbarkeit sind hingegen Kriterien wie das Erfüllen der Voraussetzungen einer Genossenschaft oder ob der Nachmieter im Falle einer Geschäftsliegenschaft kein Konkurrent des Vermieters ist, der in den gleichen Räumlichkeiten Geschäfte macht.

Besser mehrere Mieter vorschlagen
Sodann muss der Nachmieter bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen (inklusiv aller Nebenkosten) zu übernehmen. Will der Vermieter mehr verlangen, so kann er dies dem Nachmieter mitteilen. Entscheidet sich der Nachmieter aber aufgrund einer auch nur geringen Erhöhung des Mietzinses gegen die Übernahme des Mietvertrages, so ist der Mieter dennoch von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit.
«Zu den gleichen Bedingungen» bedeutet, dass bereits eine marginale Erhöhung des Mietzinses durch den Vermieter bewirkt, dass der Mieter von seinen Verpflichtungen befreit ist, wenn der Nachmieter deswegen abspringt. Ganz grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht verpflichtet, einen zumutbaren Nachmieter zu akzeptieren. Er verliert in diesem Falle einfach den Anspruch auf Mietzinszahlungen gegenüber dem bisherigen Mieter. Vonseiten des Mieters reicht ein einziger Nachmietervorschlag, das heisst, der Mieter kann sich von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreien, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter vorschlägt, der bereit wäre, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Obwohl der Begriff der «Zumutbarkeit» sehr weit gefasst ist, empfiehlt es sich in der Praxis, mehrere Nachmieter vorzuschlagen, um auf Nummer sicher zu gehen. Um sich abzusichern gilt immer: eingeschriebene Postsendung und nach ein paar Tagen nachhaken. Im Internet, beispielsweise auf der Website des Mieterverbands, finden sich nützliche Formulare, damit bei der Nachmieteranmeldung nichts vergessen geht.

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