Stockwerkeigentum: Erneuerungsfonds sichert zukünftige Investititonen

_{Reto T. Annen / Sekretär des HEV Chur Regio sowie Rechtsanwalt und Notar, Kanzlei Kornplatz in Chur und Marco Möhr / Rechtsanwalt und eidg. dipl. Steuerexperte, Kanzlei Kornplatz in Chur}

Zweck eines Erneuerungsfonds ist, durch kontinuierliche jährliche Einlagen der Stockwerkeigentümer die nötigen finanziellen Mittel für künftige, grössere Erneuerungsarbeiten zurückzulegen. Dadurch sollen auch die jährlichen finanziellen Belastungen für die Eigentümer gleichmässig und berechenbar sein.

Einlagen gemäss Versicherungswert
Der Erneuerungsfonds wird in der Regel schon bei der Erstellung eines Gebäudes geplant, auch wenn er meist erst ab dem zweiten oder dritten Jahr geäufnet wird. Ein Erneuerungsfonds kann aber durch die Eigentümergemeinschaft auch jederzeit mittels eines einfachen Mehrheits­beschlusses errichtet werden.
Die Beiträge in den Erneuerungsfonds können jeweils jährlich durch die Gemeinschaft festgelegt oder bereits im Reglement festgeschrieben werden. In der Praxis üblich ist eine jährliche Einlage von 0,2 bis 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Dabei erfolgt die Aufteilung der festgelegten Jahreseinlage unter den Eigentümern im Normalfall analog der Gemeinschaftskosten, nämlich nach Wertquoten. Bei der Plafonierung des Erneuerungsfonds gibt es keine feste Grenze, diese entspricht in der Regel zwischen zwei und zehn Prozent des Gebäudeversicherungswerts.

Die Gelder sind zweckgebunden
Bei der Entnahme aus dem Erneuerungsfonds gilt der Grundsatz, dass diese Gelder nur für ausserordentliche Unterhaltsarbeiten, sogenannte grosszyklischen Erneuerungen, die der langfristigen Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen, einzusetzen sind. Entsprechend dem Zweck des Erneuerungsfonds sollten diese Mittel somit nicht zur Deckung der gewöhnlichen Betriebs- und Unterhaltskosten verwendet werden.
Jede Entnahme aus dem Erneuerungsfonds erfordert einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaftsversammlung. Der Erneuerungsfonds stellt von Gesetzes wegen Vermögen der Gemeinschaft dar und ist mit den Wohnungen verbunden. Dies gilt auch bei einem Verkauf.

Steuerliche Besonderheiten
Bei der Besteuerung des Fonds sieht es jedoch anders aus. Hier steht das Vermögen nicht der Gemeinschaft zu, sondern ist durch die einzelnen Stockwerkeigentümer anteilsmässig zu deklarieren und als bewegliches Vermögen an deren Hauptsteuerdomizil zu versteuern. Hingegen kann – beziehungsweise sollte – der Verwalter die Verrechnungssteuer auf den Erträgen des Erneuerungsfonds namens der Gemeinschaft gesamthaft zurückzufordern.

Rolle des Fonds bei einem Verkauf
Einen weiteren steuerlichen Aspekt des Anteils am Erneuerungsfonds hat der einzelne Eigentümer beim Verkauf seiner Einheit, respektive Wohnung zu beachten. Wird im Kaufvertrag ausdrücklich der Anteil am Fonds ausgewiesen, gehört dieser bezüglich der Grundstückgewinnsteuern nicht zum Veräusserungserlös, beziehungsweise ist von diesem abziehbar. Dafür besteht die Gefahr, dass so die Finanzierungsmöglichkeit durch eine Bank eingeschränkt wird, weil diese vom Kaufpreis ohne den Anteil am Erneuerungsfonds ausgeht.