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Mit einer Hypothek zum Eigenheim – Ein Interview mit einem Hypothekarspezialisten

Die Hypothekarzinsen befinden sich immer noch auf niedrigem Niveau, doch aufgrund des erhöhten erforderlichen Eigenkapitalanteils ist es heute schwieriger, ein Eigenheim zu erwerben. Wir haben uns mit Mauro Ciardo, dem Hypothekarspezialisten der Credit Suisse in Chur, über die Herausforderungen und Probleme beim Kauf eines Eigenheims unterhalten.

Wohnen
Südostschweiz
Donnerstag, 02. Februar 2017, 09:05 Uhr Wohnen
Herausforderungen und Probleme beim Kauf eines Eigenheims
Bild zVg

Interviewpartner: Mauro Ciardo / Assistant Vice President Hypothekar Experte bei der Credit Suisse in Chur

Langfristige Tragbarkeit einer Hypothek
Dank der momentan tiefen Hypothekarzinsen scheint ein Hauskauf attraktiv zu sein. Doch wie sieht es mit der langfristigen Tragbarkeit, bezogen auf die Region Südostschweiz, aus?
Trotz derzeit tiefer Zinsen ist für einen durchschnittlichen Haushalt die Tragbarkeit bei einem Neubauobjekt mittlerer Grösse vielerorts nicht mehr gewährleistet. Die Berechnung basiert auf einem langfristigen Durchschnittszinssatz von fünf Prozent sowie Kosten von einem Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt und Amortisationszahlungen. Im Schweizer Mittel müsste heute ein durchschnittlicher Haushalt für ein Eigenheim 38 % seines Bruttoeinkommens aufwenden. Das liegt über dem hierfür allgemein gültigen Schwellenwert von 33,3 %. Regional zeigen sich aber grosse Unterschiede. So liegt etwa die kalkulatorische Tragbarkeit im Prättigau oder im Sarganserland mit 30,7  % respektive 27,5 % noch unter diesem Schwellenwert, im Bündner Rheintal hingegen mit 43,7 % bereits darüber. Noch höher fällt der Wert in den Tourismusdestinationen aus, beispielsweise in Davos mit 53,3 %.

Anteil Eigenkapital/Fremdkapital
Was ist in Bezug auf Eigenkapital/Fremdkapital zu beachten?
Die Kreditfinanzierung eines Eigenheims ist bis zu 80 % seines Wertes möglich. Dabei kann der Anteil einer ersten Hypothek bis zu 66,67 % betragen. Der darüber liegende Belehnungsteil ist grundsätzlich innerhalb von fünfzehn Jahren zurückzuzahlen, oder wenn der Hypothekarnehmer 65 Jahre alt wird.
Beim Eigenkapital (mindestens 20 %) müssen sich wenigstens 10 % aus eigenen Bankguthaben, Guthaben der Säule 3a oder aus einem Erbvorbezug zusammensetzen.

Erforderliches Jahreseinkommen um eine Hypothek zu tragen
Mit wie viel Einkommen ist ein Haus/eine Wohnung im Wert von 800’000 Franken finanzierbar?
Für ein Objekt im Wert von 800’000 Franken bräuchte es ein Jahreseinkommen von rund 140’000 Franken. Die kalkulatorischen Kosten dürfen höchstens ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.

Hypothekarnehmer ohne sicheres Einkommen
Mit welchen Konsequenzen muss man rechnen, wenn man plötzlich kein sicheres Einkommen mehr hat (z. B. langfristig krank/arbeitsunfähig oder arbeitslos)?
Das lässt sich nur im Einzelfall konkret beurteilen. Wir suchen in jedem Fall zunächst nach individuellen Lösungen. Lassen sich diese nicht finden, kann es zum Verkauf oder sogar zur Versteigerung der Liegenschaft kommen.

Aufstockung einer Hypothek
Angenommen, es kommen (unvorhergesehene) Reparaturen oder notwendige Erneuerungen auf den Eigentümer zu, die er nicht bar bezahlen kann. Welche Bedingungen sind zu erfüllen, um die bestehende Hypothek aufzustocken?
Eine Hypothek kann für einen Umbau wieder auf bis zu 80 % des Liegenschaftswerts aufgestockt werden. Massgebend ist auch dabei die Tragbarkeit. Mehr als ein Drittel des Jahreseinkommens dürfen für die Bedienung der Hypothekarschuld nicht anfallen.

Immobilie als Rediteobjekt?
Man kann in diversen Publikationen lesen, dass die Immobilienpreise kaum mehr steigen werden. Dies sei ein Grund mehr, sich den Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt gut zu überlegen. Wie siehst du das, stimmt das?
Trotz starker Preisanstiege von Wohn-Renditeliegenschaften bleiben die erzielbaren Renditen im heutigen Umfeld mit Negativzinsen nach wie vor sehr attraktiv im Vergleich zu anderen Anlagen, wie beispielsweise Bundesobligationen. Steigen die Zinsen in Zukunft wieder an, muss jedoch mit Preisrückgängen gerechnet werden. Stimmen Standort und Objektqualität, bleiben Wohn-Renditeliegenschaften aber dank ihrer Cashflow-Renditen über einen längeren Anlagehorizont gesehen attraktiv.

Zweitwohnungskontingent in Graubünden
Was ist aufgrund dieser Beschränkung speziell zu beachten? Braucht es z. B. mehr Eigenkapital, um einen Zweitwohnsitz zu finanzieren?
Für ein Feriendomizil benötigt man mehr Eigenkapital. Es dürfen keine Pensionskassen oder 3 Säulen Gelder zum Kauf verwendet werden.
Eine Liegenschaft ohne Zweitwohnungskontingent hat einen deutlich tieferen Verkaufswert.

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