Lohnt sich der Kauf einer Wohnung als Renditeobjekt?

_{Alexander Taverna / Niederlassungsleiter Vermögenszentrum VZ Horgen}

Ein wichtiges Mass für die Rentabilität einer Immobilie ist die Bruttorendite (BR). Sie entspricht den erwarteten Mietzinseinnahmen pro Jahr, geteilt durch die Investitionssumme. Die BR kann aber irreführend sein, da sie z. B. die Unterhaltskosten nicht berücksichtigt. So kann eine alte Wohnung mit hohen Unterhaltskosten eine ähnliche BR aufweisen wie eine Neubauwohnung, die kaum Unterhaltskosten verursacht.

Zusatzkosten nicht vergessen
Kaufinteressenten sollten die Kosten deshalb auf Nettobasis berechnen. Diese Rechnung zeigt auf, wie viel von der BR nach Abzug von Unterhalts- und Verwaltungsaufwand sowie Rückstellungen für die Leerbestände und den Erneuerungsfonds für Sanierungen übrig bleibt. Gut überlegen sollte man sich auch, wie die Verwaltung der Immobilie organisiert werden kann. Auseinandersetzungen mit Mietern können sehr aufwendig und zermürbend sein.
Beim Kauf einer Immobilie fallen Zusatzkosten an, die man in die Rechnung miteinbeziehen muss. Gebühren für Notariat und Grundbuch sowie Handänderungssteuern können sich zu einem ansehnlichen Betrag summieren. In den meisten Kantonen ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer je die Hälfte der Gebühren und Steuern übernehmen.

Vorsicht, Klumpenrisiko
Bei Renditeobjekten sind mehr eigene Mittel nötig als bei selbst bewohnten Liegenschaften. Banken stellen bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien nämlich auf den Ertragswert ab. Er entspricht den kapitalisierten Mieteinnahmen und ist in der Regel deutlich tiefer als der Kaufpreis. Käufer müssen deshalb oft bis zu 50 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel selbst beisteuern. Im Portfolio von Privatanlegern stellen solche Anlagen darum häufig ein Klumpenrisiko dar.

Zusätzliche Eigenmittel einschiessen
Investoren müssen sich auch bewusst sein, dass der Ertragswert stark vom Zinsniveau abhängt. Angenommen, eine Wohnung bringt jährlich Mieterträge von 30 000 Franken ein. Bei einem Kapitalisierungszins von heute 3,75 Prozent ergibt das einen Ertragswert von 800 000 Franken. Steigt der risikolose Zins wie Ende 2006 auf 2,45 Prozent, schrumpft der Ertragswert um fast 300 000 Franken auf 504 000 Franken.
Die Banken sind verpflichtet, die finanzierten Liegenschaften periodisch neu zu bewerten. Wenn der Ertragswert sinkt, wird die Bank verlangen, dass der Wohnungsbesitzer zusätzliche Eigenmittel einschiesst. Im vorhin angesprochenen Beispiel wären das rund 150 000 Franken.

Immobilienpreise steigen kaum noch
Ob sich der Kauf einer Wohnung auszahlt, hängt natürlich auch davon ab, wie sich ihr Wert entwickelt. Eine Werteinbusse kann die Rendite zunichtemachen, bei einem Verkauf kann das Objekt sogar zum Verlustgeschäft werden. Mit einer nachhaltigen Wertsteigerung können Investoren im aktuellen Marktumfeld kaum mehr rechnen. Die Immobilienpreise steigen nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren – in manchen Regionen sind sie sogar rückläufig.