Regelung Schadenübernahme bei Wohnungsrückgabe

Dabei kommt nicht selten die Frage auf, welche Kosten dem ausziehenden Mieter verrechnet und von der hinterlegten Kaution abgezogen werden können.

_{Ralf Capeder / Standortleiter Verit Chur}

Übergabeprotokoll
Es ist wichtig, dass beim Einzug jeweils ein Protokoll über den Zustand des Objektes aufgenommen und von beiden Parteien unterzeichnet wird. Das Protokoll und allenfalls eine kurz nach Übernahme erstellte Mängelliste, inkl. Bilder, dienen der Dokumentation und zum Beweis, in welchem Zustand sich die Wohnung bei der Übernahme befand. Für die Regelung der Übernahme allfälliger Schäden bei Wohnungsabgabe wird darauf abgestellt, ob eine ordentliche oder eine ausserordentliche Abnutzung vorliegt. Für die ausserordentliche Abnutzung haftet jeweils der ausziehende Mieter, während der Eigentümer die ordentliche zu tragen hat. Die ordentliche Abnutzung bemisst sich in erster Linie nach dem vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Verwendungszweck. Für eine Familie mit mehreren Kindern ist er selbstredend weiter zu fassen als für eine alleinstehende Person.

Lebensdauertabellen
Allen Gebäudeteile ist eine Lebensdauer eigen. Die massgebende Amortisationsdauer für jeden Einrichtungsgegenstand ergibt sich aus der sogenannten paritätischen Lebensdauertabelle, welche vom Schweizerischen Hauseigentümerverband und dem Schweizerischen MieterInnenverband gemeinsam erarbeitet wurde und von sämtlichen massgebenden Organisationen der Immobilienwirtschaft mitgetragen wird. Die Tabelle enthält Richtlinien für die voraussichtliche Lebensdauer verschiedener Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen. Die angegebene Lebensdauer basiert jeweils auf Durchschnittswerten für mittlere Material- und Arbeitsqualitäten bei normaler, durchschnittlicher Beanspruchung durch die Mieterschaft.

Beispiele: Bei einer Parkett-Versiegelung wird grundsätzlich mit einer Lebensdauer von 10 Jahren gerechnet. Liegt die letzte Behandlung des Parkettbodens schon mehr als 10 Jahre zurück, so sind die entsprechenden Kosten vollständig abgeschrieben. Der Mieter muss für Kratzer im Parkett somit nicht mehr aufkommen.

Dasselbe gilt auch bei Malerarbeiten. Bei einem herkömmlichen Dispersionsanstrich wird von einer Lebensdauer von 8 Jahren ausgegangen. Ist die Amortisationsdauer abgelaufen und gibt es keine Nikotinschäden, können dem Mieter keine Kosten verrechnet werden. Wurde dagegen vor dem Einzug des Mieters frisch gestrichen und dieser zieht nach 5 Jahren aus, können bei übermässigen Abnützungen prozentuale Kosten verrechnet werden, da die Mangelhaftigkeit durch den Mieter verschuldet ist.

Ist die Lebensdauer eines Gegenstandes abgelaufen, bedeutet dies nicht, dass dieser auf jeden Fall ersetzt oder instand gestellt werden muss resp. dass der Mieter die Erneuerung verlangen kann (sog. „Schönheitsreparaturen“). Für den neuen Mieter kann eine abgelaufene Amortisation eines Gegenstandes durchaus positiv sein. So muss er sich zum Beispiel nicht wegen jedem neuen Kratzer die Frage stellen, ob es sich nun um eine normale oder eine ausserordentliche Abnützung handelt.

Der ausziehende Mieter hat jeweils die Möglichkeit, die Schlussabrechnung des Vermieters der Haftpflichtversicherung weiterzuleiten. Unter Abzug des Selbstbehaltes und je nach Versicherungsdeckung werden die Kosten eventuell übernommen.

Kleiner Unterhalt
Kleinere Einrichtungsgegenstände, welche im Laufe des Mietverhältnisses defekt werden, sind auf Kosten des Mieters zu ersetzen. Beispiele hierfür sind Dichtungen von Backöfen, Kühlschränken, Tiefkühlgeräten etc. Dieser sogenannte „kleine Unterhalt“ sollte den Kostenrahmen für kleinere Ausbesserungen von CHF 100 bis CHF 200 pro Reparatur nicht überschreiten. Als „kleiner Unterhalt“ gelten Arbeiten, welche normalerweise ohne Beizug von Fachleuten durch die Mieterschaft selbst ausgeführt werden können.