Mietrecht: Wann müssen Sie bei übermässiger Abnutzung Entschädigung zahlen?

In einem festgesetzten Rahmen gilt das nämlich als „normal“. Hat während der Mietdauer aber eine übermässige Abnutzung der Mietsache stattgefunden, muss der jeweilige Mieter dafür eventuell Schadensersatz an den Vermieter leisten. Wann und wofür er bezahlen muss, ist dabei gesetzlich strikt geregelt.

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Mieter hat Recht auf eine normale Abnutzung
Eine „normale“ Abnutzung entsteht durch den üblichen Gebrauch der Mietsache. Je länger die Mietdauer war, desto grösser wird sich also auch die Abnutzung gestalten. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter die Wohnung oder das Haus in demselben Zustand übergibt, wie er sie vor einigen Monaten oder Jahren übernommen hat. Diese normale Abnutzung wird bereits in den Mietzins eingerechnet und dadurch abgegolten. Der Mieter haftet aber nicht für Schäden oder Mängel, die im sorgfältigen und normalen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Dazu gehören zum Beispiel:

• kleine Kratzer oder Risse in Böden oder an Wandfliesen

• altersbedingte Schäden, Defekte oder Mängel

• Nägel in den Wänden

• Dübellöcher in üblicher Anzahl

• Schatten durch Bilder, Möbel o.ä.

Ab wann ist eine Abnutzung „übermässig“?
Neben der normalen Abnutzung gibt es aber auch Schäden und Mängel, welche in Anbetracht der Mietdauer als übermässige Abnutzung gewertet werden können. Diese ergibt sich zum Beispiel aus einem achtlosen oder nicht vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache. Dazu gehören zum Beispiel Brandlöcher, Risse in Glaskeramik oder Lavabo, tiefe Kratzer in den Böden, Rissen in Tapeten oder Verfärbungen durch Rauchen in der Mietsache. Leider gibt es immer wieder Streit darüber, ob Schäden als normal oder übermässig gelten beziehungsweise wie viele Dübellöcher denn nun „üblich“ sind. Streitfälle sind daher stets eine Einzelfallentscheidung, die im Notfall vor Gericht ausgefochten werden muss.

Wie hoch fällt die Entschädigung aus?
Liegt eine übermässige Abnutzung vor, so muss der Mieter die für deren Reparaturen oder den Ersatz anfallenden Kosten tragen. Allerdings richtet sich die Höhe der Entschädigung dabei natürlich nicht nach dem Neuwert der beschädigten Sache, sondern nach deren Zeitwert. Hierfür steht Ihnen eine sogenannte Lebensdauertabelle zur Verfügung. Diese finden Sie zum Beispiel auf der Homepage des Schweizerischen Mietverbandes. Demnach hat ein Induktionskochfeld eine Lebensdauer von 15 Jahren. Muss dieses aber aufgrund einer übermässigen Abnutzung bereits nach 7,5 Jahren ausgewechselt werden, so tragen Mieter und Vermieter jeweils 50 Prozent der Kosten. Muss das Induktionskochfeld hingegen schon nach 3,75 Jahren ersetzt werden, so hat der Mieter 75 Prozent der dafür anfallenden Kosten zu tragen.

Der Vermieter trägt die Beweislast
Um den Mieter für Schäden aus übermässiger Abnutzung zur Kasse zu bitten, muss der Vermieter allerdings beweisen können, dass der Schaden beim Einzug des Mieters noch nicht bestand und dass er die sogenannte Mängelrüge rechtzeitig erhoben hat. Für Mieter ist es deshalb besonders wichtig, beim Übergabeprotokoll zum Einzug in die Mietsache alle Schäden zu protokollieren und schriftlich sowie gegebenenfalls fotografisch festzuhalten. Ansonsten gilt vor Gericht als bewiesen, dass der Schaden zum Zeitpunkt des Einzugs noch nicht bestanden hat.