Senkung Referenzzinssatz: Hat der Mieter Anspruch auf Mietzinsreduktion?

_{Tobias Brändli / selbstständiger Rechtsanwalt und ab 1.1.2017 Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart}

Seit seiner Einführung ist der hypothekarische Referenzzinssatz (RZS) stetig gesunken. Betrug er am 10. September 2008 noch 3,5 Prozent, so steht er aktuell bei 1,75 Prozent (Stand, 2. Juni 2016). Angesichts des anhaltenden sehr tiefen Zinsumfelds und der Tatsache, dass die Nationalbank den Leitzins bereits ins Negative gedreht hat, ist zu erwarten, dass der RZS auch künftig weiter sinken dürfte.
Das Bundesamt für Wohnungswesen gibt den RZS vierteljährlich bekannt. Gemäss Art. 270a Abs. 1 OR können Mieterinnen und Mieter bei einer Senkung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin eine Mietzinssenkung verlangen. Der Vermieter selbst muss nicht von sich aus aktiv werden. Den meisten Mieterinnen und Mietern ist dies bereits hinlänglich bekannt. Aber aufgepasst. Auch der Vermieter kann Kostenänderungen geltend machen.

Gründe gegen Mietzinssenkungsgesuch
Voraussetzungen für eine Senkung des Mietzinses sind immer zwei Bedingungen. So müssen sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich verändern – und der Vermieter dadurch einen übersetzten Ertrag erzielen. Sinkt also der RZS um ein Viertel Prozent, so gilt dies als wesentliche Veränderung im Sinne des Gesetzes, d. h. aber noch nicht, dass der Vermieter auch einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. So kann der Vermieter einem Herabsetzungsbegehren z. B. absolute Berechnungsgründe wie die Rendite des Mietobjektes oder die Orts- und Quartierüblichkeit entgegenhalten. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter aufzeigen kann, dass die Objektrendite nicht mehr kostendeckend ist.
Gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung liegt eine kostendeckende Rendite bei Neubauten bei rund zwei Prozent über dem Referenzzinssatz. Bei älteren Bauten ist es rund ein halbes Prozent.

Mietobjekte im Vergleich
Des Weiteren kann der Vermieter die Orts- und Quartierüblichkeit einwenden. Gemäss Art. 11 VMWG sind für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse die Lage, Grösse, Ausstattung, der Zustand und die Bauperiode massgeblich. Gelingt es dem Vermieter, anhand fünf vergleichbarer Objekte zu belegen, dass die Mieten im Ort bzw. Quartier höher sind, so kann er damit den Senkungsanspruch des Mieters verhindern. An die Orts- und Quartierüblichkeit werden indes hohe Anforderungen gestellt. Dringt der Vermieter mit den Einreden der Renditeberechnung beziehungsweise der Orts- und Quartierüblichkeit nicht durch, so stehen ihm zur Verhinderung einer Mietzinssenkung immer noch relative Berechnungsgründe offen. Darunter werden die seit der letzten Mietzinsfestlegung veränderten Berechnungsgrundlagen verstanden. Das heisst, der Vermieter kann dem Senkungsanspruch z. B. die Teuerung, eine allgemeine Kostensteigerung oder wertvermehrende Investitionen entgegenhalten und so eine allfällige Senkung des Mietzinses – trotz gesunkenem Referenzzinssatz – verhindern.

Absolute oder relative Gründe?
Sinkt der RZS, so begründet dies in der Regel einen Senkungsanspruch des Mieters. Diesem Anspruch kann der Vermieter aber je nach dem auch entgegenhalten. Es lohnt sich daher, vorgängig abzuklären, ob der Vermieter absolute oder relative Gründe gegen das Senkungsbegehren einwenden wird.