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Nachmieter stellen: Ihre Rechte beim ausserterminlichen Auszug

Manchmal müssen Sie als Mieter unerwartet umziehen. Vielleicht haben Sie ja einen neuen Job gefunden, Ihre familiäre Situation hat sich verändert oder Sie haben schneller als gedacht eine andere, schönere oder günstigere Wohnung bekommen.

Wohnen
Südostschweiz
Dienstag, 02. August 2016, 13:34 Uhr Wohnen
Die vertraglich festgelegte Kündigungsfrist kann umgangen werden, indem der Mieter dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter präsentiert.

Allerdings müssen Sie gemäss Ihres Mietvertrages eine Kündigungsfrist einhalten, welche in der Regel bei drei Monaten liegt. Was also können Sie tun, um die Kündigungsfrist zu umgehen und so eine Doppelmiete zu verhindern?

Autor: CO2 Kommunikation

Sie haben das gesetzliche Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen
Egal, was Ihr Mietvertrag sagt: Als Mieter dürfen Sie ausserterminlich kündigen, wenn Sie einen geeigneten Ersatz- beziehungsweise Nachmieter stellen. Dieses Recht kann nicht umgangen werden, eine entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag ist daher ungültig. Für Sie als Mieter bedeutet das: Je früher Sie einen „zumutbaren“ Nachmieter finden, umso schneller dürfen Sie aus den Wohnräumen ausziehen. Genau hierin liegt aber eine echte Herausforderung: Art. 264 OR sagt nämlich, dass Sie dazu verpflichtet sind einen „tauglichen“ Nachmieter zu stellen. Aber was ist darunter zu verstehen?

Welche Kriterien gelten als zumutbar?
Ihr ausserterminlicher Auszug darf für den Vermieter nicht zur Belastung werden. Daher muss der Nachmieter „zumutbar“ beziehungsweise „tauglich“ sein. Dazu gehört natürlich einerseits, dass dieser zahlungsfähig ist und dem Vermieter somit kein finanzieller Nachteil entsteht. Weiterhin muss sich der Ersatzmieter problemlos in das „Mietgefüge“ integrieren. Das bedeutet, dass eine Familie mit Kindern in einer sonst ruhigen „Seniorensiedlung“ nicht geduldet werden muss. Allerdings sind die Ablehnungsgründe streng definiert. Der Vermieter darf also nur dann „Nein“ zu dem von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter sagen, wenn

  • die Wohnung durch die Personenanzahl überbelegt wäre.

  • der Nachmieter nicht solvent ist.

  • der Nachmieter eine geschäftliche Konkurrenz des Vermieters oder eines Bewohners in der Mietliegenschaft darstellt.

  • die entsprechenden Bewilligungen oder die Aufenthaltserlaubnis nicht vorliegen.

  • der vorgeschlagene Ersatzmieter die bislang gültigen Vertragsbedingungen nicht akzeptiert.

  • eine Störung der Nachbarn im Sinne der Hausordnung zu erwarten ist.

  • das Mietobjekt anders als zu den zugelassenen Zwecken genutzt werden würde.

Keine Ablehnungsgründe hingegen sind:

  • Religion

  • Nationalität

  • Hautfarbe

  • Rasse

  • politische Einstellung

  • Lebensform

  • Mitgliedschaft in einem Verein

  • Beruf 

  • o.ä.

Auch hier gibt es aber Ausnahmegründe, wenn zum Beispiel Probleme beim Einzug eines kurdischen Mieters in ein Haus mit zahlreichen türkischen Bewohnern zu erwarten wäre. Prinzipiell bedeutet das: Die Ablehnung eines Nachmieters muss stets im Einzelfall geprüft und gemäss der individuellen Situation abgewogen werden.

Also muss der Vermieter „Ja“ sagen?
Nein, der Vermieter hat natürlich auch dann das Recht, den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen, wenn dieser gemäss der Kriterien zumutbar wäre. Er muss dann aber anschliessend selbst nach einem neuen Mieter suchen. Für Sie bedeutet das: Sie können dennoch ausserterminlich kündigen. Sie müssen also keine weiteren Nachmieter vorschlagen. Laut Art. 264 OR reicht es demnach aus, wenn Sie dem Vermieter einen tauglichen Nachmieter präsentieren. Anschliessend sind Sie von dieser Pflicht sowie der Einhaltung der Kündigungsfrist entbunden.

Achtung: Die Bedenkzeit für den Vermieter beachten
Sobald Sie von Ihrem Auszug wissen, sollten Sie dem Vermieter Ihre Kündigung sowie den Vorschlag für einen Nachmieter via Einschreiben zukommen lassen. Anschliessend heisst es aber erst einmal warten. Der Vermieter darf je nach Kanton zwischen zwei und vier Wochen über Ihren Vorschlag nachdenken. Sie sollten daher nach frühestens zehn Tagen nachhaken und sich die Entscheidung des Vermieters schriftlich bestätigen lassen.

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