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Die Wertquote als Massstab bei Stockwerkeigentum

Der Wertquote kommt als Massstab bei Stockwerkeigentum grosse Bedeutung zu. Sie dient dazu, gemeinschaftliche Kosten aufzuteilen, Einlagen in den Erneuerungsfonds zu berechnen – aber auch das Stimmrecht zu definieren.

Wohnen
Südostschweiz
Freitag, 23. Oktober 2015, 14:00 Uhr Wohnen
Die Wertquote bei Stockwerkeigentum
Bild zVg

Renato Faoro / Immobilienmakler bei Remax und eidg. diplomierter Betriebswirtschafter HF

Der Anteil des einzelnen Stockwerkeigentümers am Gesamtwert wird durch die sogenannte Wertquote ausgedrückt. Diese hält auch den Umfang der Beteiligung des Stockwerkeigentümers an den Rechten und Pflichten innerhalb der Stockwerkgemeinschaft fest. Im Fall einer Aufhebung des Stockwerkeigentums würde demnach der Liquidationserlös nach der entsprechenden Wertquote unter den beteiligten Stockwerkeigentümern aufgeteilt. Der Wertquote kommt aber auch während des Bestehens der Gemeinschaft grosse Bedeutung zu.

Kostenaufteilung: Die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten sowie allfällige Einnahmen (z.B. von Mietzinsen) werden nach Massgabe der Wertquoten unter die einzelnen Stockwerkeigentümern verteilt – soweit keine speziellen Regelungen gelten.

Erneuerungsfonds: Wie die Gemeinschaftskosten sind in der Regel auch die Einlagen der Stockwerkeigentümer in den Erneuerungsfonds im Verhältnis der Wertquote zu leisten.

Stimmrecht: Eine Anzahl von Beschlüssen bedarf einer qualifizierten Mehrheit. Das heisst: Nicht nur die Mehrheit der Eigentümer, sondern auch der grössere Teil der Wertquote muss einem Geschäft zustimmen.

Die Wertquotenbemessung
Für die Berechnung der Wertquote gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. Die Wertquote soll dem Verhältnis der Werte der einzelnen Stockwerkeigentumsanteile zur ganzen Gebäulichkeit Rechnung tragen. Es ist Aufgabe des Begründers des Stockwerkeigentums (also des Eigentümers oder Baurechtsinhabers der Liegenschaft), die wesentlichen Kriterien festzusetzen.
Bei Neubauten wird die Wertquotenbestimmung vielfach durch den Ersteller, der eine konkrete Überbauung zu beurteilen vermag, vorgenommen. Er muss sich dabei von einer objektiven Betrachtungsweise leiten lassen. Die Faktoren dürfen nicht willkürlich aufgrund einer rein subjektiven Wertschätzung gewählt werden. Ein einheitliches Schema zur Bemessung der Wertquoten hat sich in der Praxis jedoch nicht durchgesetzt. Darum empfiehlt es sich, einen Sachverständigen wie einen Architekten oder Bauingenieur beizuziehen. Für die Festlegung der Wertquoten sind meistens die folgenden drei Kriterien massgebend: Die Grundfläche in Quadratmetern der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile. Dann die Grundflächen der Nebenräume wie Keller, Estrich, Bastelräume usw. und weiter die Grundflächen der zu Nutzungsrechten ausgeschiedenen Teile wie z.B. Autoabstellplätze oder Gartensitzplätze usw. Diese Grundflächen werden jedoch nach Lage, Besonnung oder auch Etage speziell gewichtet. Die so errechnete Summe bezeichnet man als ideelle Fläche. Einige Teile erhalten somit einen höheren Quotienten, einige einen tieferen.

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