Sonderregeln bei der Geschäftsraum-Miete

_{Urs Bargetzi / eidg. dipl. Immobilien- Treuhänder bei der Zindel AG, Chur, und Vorstandsmitglied von SVIT Graubünden}

Das Gesetz enthält keine Definition über den Geschäftsraum. Gemäss der geltenden Rechtsprechung ist als Geschäftsraum jeder Raum zu betrachten, der vereinbarungsgemäss den Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder der Ausübung einer bestimmten beruflichen Tätigkeit dient (z.B. Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume). Darüber, ob für die Qualifizierung als Geschäftsraum die Ausübung einer Erwerbstätigkeit zwingend notwendig ist, sind sich Lehre und Rechtsprechung bis heute nicht einig. Führt der Mieter einen Betrieb nach kaufmännischen Grundsätzen, ist von einem Geschäftsraum auszugehen. Keine Geschäftsräume liegen jedoch vor, wenn die Räume dem Mieter ausschliesslich zur Freizeitgestaltung dienen (Pferdestall, Weinkeller, Bastelraum, Gartenhäuschen etc).

Recht auf Retention 
Der Vermieter von Geschäftsräumen kann zur Sicherung des verfallenen Jahreszinses und des laufenden Halbjahreszinses ein Retentionsrecht geltend machen, wenn Gefahr besteht, dass ihm ein finanzieller Nachteil droht (Art. 268ff OR). In Betracht kommen pfändbare, bewegliche Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Betreffend der Höhe der Mietkaution gibt es bei Geschäftsräumen keine gesetzliche Limitierung. Dies im Gegensatz zu Wohnräumen, wo diese Sicherheitsleistung höchstens drei Monatsmieten betragen darf (Art. 257e OR). Bei Geschäftsräumen beträgt die Kündigungsfrist mindestens sechs Monate, im Gegensatz zu Wohnräumen, wo diese mindestens drei Monate beträgt (Art. 266d OR). Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs, für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden (Art. 272b OR).

Übertragung der Miete auf Dritte 
Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen (Art. 263 OR). Der Vermieter kann hingegen die Zustimmung aus einem wichtigen Grund verweigern. Auch bei der Mietzinsgestaltung unterscheidet sich die Miete von Geschäftsräumen vielfach von der - jenigen von Wohnräumen. Bei Geschäftsräumen wird oftmals ein va - riabler Anfangsmietzins vereinbart und im laufenden Mietverhältnis angepasst. Diese Variante der Mietzinsgestaltung ist zwar grundsätzlich auch bei der Vermietung von Wohnräumen anwendbar, in der Praxis ist sie aber dort viel seltener anzutreffen. In der Praxis kommt es auch vor, dass der Mietzins an den vom Mieter aus der Geschäftstätigkeit erzielten Umsatz gekoppelt wird. Zudem wird der Mietzins oftmals an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. In diesem Fall muss der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre bindend vereinbart sein.