Auf dem Schweizer Wohnungsmarkt wird Qualität wichtiger

In diesem Jahr werden abermals zahlreiche neue Mietwohnungen auf den Markt kommen, schreibt die Credit Suisse in der jüngsten Ausgabe der Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2019». Zumal Immobilien für Pensionskassen alternativlos schienen. Die neuen Mietwohnungen treffen laut der CS auf einen vielerorts bereits übersättigten Markt.

Bauen am falschen Ort

Gebaut werde hauptsächlich in den Agglomerationsgemeinden, und damit vielfach am falschen Ort. Daraus ergäben sich Leerstände. «Die Leerstände drohen zu einem chronischen Problem des Immobilienmarktes zu werden», sagte Fredy Hasenmaile, Chef des Bereichs Real Estate Economics bei der Grossbank Credit Suisse am Dienstag bei der Vorstellung der jüngsten Immobilienstudie.

In den Grosszentren werde dagegen zu wenig gebaut, was unter anderem an auch den Baugesetzen und auch am Widerstand der ansässigen Bevölkerung liege, sagte Hasenmaile. Das Problem sei somit hausgemacht.

Das Auseinanderklaffen von Nachfrage und Angebot ausserhalb der Grosszentren werde die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt 2019 zum zehnten Mal in Folge erhöhen, wenn auch mit leicht verlangsamten Tempo im Vergleich zum Vorjahr. Die Ökonomen der Credit Suisse gehen daher davon aus, dass die Angebotsmieten um ein bis zwei Prozent fallen werden.

Die Lagequalität werde daher wichtiger denn je im Wettbewerb um die Mieter. Eine gute Erreichbarkeit beziehungsweise die Nähe zu den Zentren sei ein Hauptfaktor für ein geringes Leerstandrisiko.

Grundriss wichtiges Kriterium

Immer wichtiger werde auch der Grundriss eines Objekts. Gut durchdachte Grundrisse verbesserten den Nutzwert einer Wohnung erheblich. Der Grundriss, dem während Jahren kaum jemand Beachtung geschenkt habe, ist laut Immobilienexperte Hasenmaile nach den Kosten, der Grösse und der Belichtung das viertwichtigste Kriterium bei der Wahl einer Wohnung.

Den idealen Grundriss gebe es zwar nicht, sagte Matthias Standfest, Chef von Archilyse. Diese Startup-Firma kann dank der neuen Technologien Grundrissqualitäten quantitativ erfassen. Der Grundriss sei aber mitentscheidend für die Qualität und letztlich für die Vermietbarkeit.

So gebe es klare statistische Zusammenhänge unter anderem zwischen dem Grundriss einer Wohnung und häuslicher Gewalt oder zwischen Tageslichteinfall und den kognitiven Fähigkeiten bei Kindern, sagte Standfest.

Eigentum günstiger als Mieten

Wohneigentum bleibt trotz der hohen Preise wegen der tiefen Hypothekarzinsen immer noch günstiger als Mieten. Dennoch dürfte 2019 erstmals seit langem die Eigentumsquote, die bei 39 Prozent liege, wieder sinken. Dies liege daran, dass die Nachfrage durch hohe Regulierungs- und Finanzierungshürden «abgeklemmt» werde.

Zudem sei das Angebot im Eigentumsbereich beschränkt, weil sich die Immobilienentwickler lieber auf den Bau von Mietwohnungen konzentrieren würden. Diese würden ihnen von den Investoren - trotz der hohen Leerstände - buchstäblich «aus den Händen gerissen», so die CS-Studie weiter.

Arbeitswelt fordert flexible Lösungen

Das Marktumfeld für Büroimmobilien profitiere derweil vom Wirtschaftsaufschwung und dem damit verbundenen Beschäftigungswachstum. Die Erholung in den einzelnen grossen Büromärkten sei aber unterschiedlich weit fortgeschritten. Allen Märkten gemeinsam sei, dass die Erholung von den zentralen Lagen ausgeht.

Digitalisierung und Automatisierung verändern aber die Arbeit. Ein fester Arbeitsort sei zwar für rund 80 Prozent weiterhin Standard. Aber atypische Arbeitsverhältnisse und flexible Arbeitszeitmodelle nähmen zu und entsprächen einem grossen Bedürfnis der Arbeitnehmenden, stellen die Autoren ausserdem fest. Die Hürden für den ortsunabhängigen Arbeitsplatz seien dank mobiler Computer, leistungsfähiger Breitbandverbindungen und Cloud-Lösungen gefallen.

Für die Arbeitgeber resultieren daraus Anreize, von einem ortsgebundenen Arbeitsplatzmodell zu einem aktivitätsbasierten Modell überzugehen. Entsprechend müssen sich Büroanbieter auf neue Anforderungen bezüglich Flexibilität und Layout ihrer Flächen einstellen. Gefragt seien offene, flexible und intelligente Bürolayouts.