BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz informiert – darauf sollte beim Erstinvestment beim Kauf von Renditeimmobilien geachtet werden

Hierzu zählen die Ausstattung, die Lage, die Mietersituation und die Profitabilität. Mit einer gewissenhaften Analyse stellen Sie sicher, dass sich das anfangs vielversprechende Objekt auf lange Sicht nicht als Kostenfalle entpuppt. BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz erklärt, worauf Sie achten müssen.

Der Standort

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl von Renditeimmobilien ist der Standort. Achten Sie auf eine gute Infrastruktur, ein ausreichend grosses Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Krankenhäusern, kulturellen Angeboten, Grünanlagen und vergleichbare Aspekte. Sie steigern die Attraktivität des Objekts bei potenziellen Mietparteien. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den aktuellen Zustand. Werfen Sie auch einen Blick auf die Entwicklungspotenziale der Region, etwa im wirtschaftlichen, demografischen und kulturellen Bereich. Ist zum Beispiel absehbar, dass sich die Bevölkerungszahl und das Arbeitsplatzangebot langfristig positiv entwickeln – etwa durch den Zuzug eines grossen Unternehmens – spricht dies für einen Standort mit Potenzial.
Grundsätzlich lässt sich sagen, je mehr Menschen in der Region leben, desto geringer ist die Gefahr von langfristigem Leerstand. Weiterhin rechtfertigt die damit einhergehende höhere Nachfrage einen höheren Mietpreis, was sich wiederum vorteilhaft auf die Rendite auswirkt. Regionen mit hohem Potenzial sind beispielsweise Zürich, Genf, Basel, Lausanne, Bern und Luzern. Viele interessante Objekte in der DACH-Region finden Sie zum Beispiel bei BETTERHOMES.

Art und Zustand des Objekts

Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Bei der Entscheidung spielen das verfügbare Budget und die Renditeerwartung eine Rolle. Eigentumswohnungen sind preiswerter, dafür generieren Mehrfamilienhäuser höhere Einnahmen. Auch wirkt sich Leerstand bei Mehrfamilienhäusern tendenziell weniger gravierend auf den Cashflow aus. 
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Zustand des Objekts. Schadhafte Gebäude sind preiswerter, erfordern aber einen höheren Sanierungsaufwand. Typische Mängel sind Wärmebrücken, Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk, undichte Heizkessel und defekte Rohrleitungen. Für den Investor können sie aber auch Vorteile mit sich bringen. Vor allem Altbauten mit hohem Sanierungsrückstau weisen durch ihren niedrigen Kaufpreis oft eine im prozentualen Vergleich hohe Mietrendite auf.

Deshalb empfiehlt BETTERHOMES, die Bausubstanz vor dem Kauf zusammen mit einem Immobiliensachverständigen zu überprüfen. Auch wenn man nur eine einzelne Eigentumswohnung kauft, sollte man das gesamte Gebäude in Augenschein nehmen. Weiterhin ist es ratsam, einen Überblick über Modernisierungs- und Sanierungsmassnahmen der vergangenen Jahre einzuholen. Auf diese Weise sichert man sich gegen Überraschungen ab.

Die Ausstattung

Die Ausstattung eines Objekts hat einen erheblichen Einfluss auf seinen Wert und damit auf die erzielbaren Mieteinnahmen. In Mietwohnungen sind Ausstattungsmerkmale wie Dämmungen, Fenster, Heizungs- und Technikanlagen von Bedeutung. Moderne Mehrfachverglasungen sind deutlich wertvoller als alte Kastenfenster, effiziente Blockheizkraftwerke besser als alte Ölheizungen. Auch moderne Heiztechnologien wie Solarthermie und Wärmepumpen wirken sich positiv auf den Immobilienwert und die möglichen Mieteinnahmen aus. Auf der anderen Seite können Mängel wie eine ungenügende Trittschalldämmung den Preis herabsenken.
Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die Grösse der Wohnungen. Renovierungskosten für kleine und grössere Wohnungen unterscheiden sich nicht wesentlich voneinander. Die höchsten Kosten fallen bei der Renovierung von Küche und Bad an. Die gibt es aber in jeder Wohnung. Deshalb sollte vor allem bei kleinen durchschnittlich und schlecht ausgestatteten Wohnungen genau hingesehen werden. Hier bergen Renovierungskosten die Gefahr potenzieller Verluste.
Achten Sie weiterhin auf eine logische Aufteilung der Immobilie. In allen Zimmern sollte ausreichend Platz zur Verfügung stehen. Verwinkelte Räume schränken die Nutzbarkeit und damit die möglichen Mieteinnahmen ein. Das gilt vor allem für Küche und Bad.

Die Mietersituation

Wer in eine Mietwohnung oder ein Mehrfamilienhaus investieren will, sollte sich zunächst umfassend über die bestehenden Mietverhältnisse informieren. Zunächst ist zu prüfen, wie lange die Mietparteien bereits in dem Haus wohnen. So bekommt man einen ersten Überblick, wie das Verhältnis zwischen aktuellem Marktpreis und tatsächlicher Miethöhe ausfällt und welche realistischen Perspektiven für Mieterhöhungen bestehen.
Wenn absehbar ist, dass die Mieter noch lange in der Wohnung bleiben werden, entgeht dem Investor möglicherweise eine Chance, die Mieten auf ein marktübliches Niveau anzugleichen. Auf der anderen Seite kann er relativ sicher sein, dass die Mietzahlungen pünktlich eingehen. Trotzdem sollte auch bei häufig wechselnden Mietverhältnissen genau hingesehen werden. Schliesslich gibt es hierfür in der Regel einen Grund, der sich auf den Wert des Objekts auswirken könnte.
Darüber hinaus empfiehlt BETTERHOMES, Mietverträge vorab prüfen zu lassen. So finden Sie beispielsweise heraus, ob es wirksame Schönheitsreparaturklauseln gibt, wie hoch die hinterlegten Mietkautionen sind und ob die Mietzahlungen regelmässig eingehen.

Die Rendite

Vor dem Kauf einer Immobilie ist immer zu prüfen, ob sich der Erwerb finanziell lohnt. Neben möglichen Wertsteigerungen (Asset Ertrag) spielt vor allem die Rendite (Cashflow Ertrag) eine Rolle. Dabei handelt es sich um den Effektivzins, den der Investor mit der Immobilie innerhalb eines Jahres erwirtschaften kann. Vor dem Kauf sollten Sie eine genaue Vorstellung davon haben, wie hoch sie ausfallen soll.
Bei der Ermittlung der Rendite unterscheidet man zwei Grössen, die Brutto- und die Nettomietrendite. Bei der Bruttorendite werden keine Liegenschaftskosten berücksichtigt, weshalb dieser Wert nur bedingt aussagekräftig ist. Er kann aber als erste Orientierung dienen.

1. Beispiel für die Berechnung der Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ermittelt sich nach folgender Formel:
Jahresbruttomieteinnahmen / Kaufpreis * 100 

Wenn man von einem Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) von 950.000 Franken und jährlichen Bruttomieteinnahmen von 49.000 Franken ausgeht, kommt man somit auf eine Bruttomietrendite von 5,16 %.

2. Beispiel für die Berechnung der Nettomietrendite

Die Formel für die Berechnung der Nettomietrendite lautet:
Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten * 100

Zunächst muss man die Jahresnettomieteinnahmen berechnen. Dazu subtrahiert man von den Jahresbruttomieteinnahmen auf den Eigentümer entfallende Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen für zyklische Renovationen, Leerstands- und Verwaltungskosten.
In folgendem Beispiel wird von folgenden Kosten ausgegangen:

Jahresbruttomieteinnahmen:                              49.000 Franken          (100%)
Betriebskosten                                                       2.450   Franken          (5%)     (4 bis 6%)
Unterhaltskosten                                                   4.900   Franken          (10%)   (8 bis 12%)
Rückstellungen für zyklische Sanierungen        5.880   Franken         (12%)    (8 bis 12%)
Leerstandskosten                                                  980      Franken          (2%)     (0 bis 5%)
Verwaltungskosten                                                1.960  Franken           (4%)     (3 bis 6%)

Die Nettomieteinnahmen würden sich auf 32.830 Franken belaufen. Wenn der Kaufpreis einschliesslich Kaufnebenkosten bei 950.000 Franken liegt, würde dies eine Nettomietrendite von 3,46 % ergeben.

Risiken realistisch einschätzen

Abschliessend noch ein Hinweis. Wer eine Immobilie vermieten will, muss immer mit unvorhergesehenen Kosten und Mietausfällen rechnen. In vielen Regionen kann ausserdem keine verlässliche Auskunft über die Entwicklung der Mietpreise getroffen werden. Deshalb sollte vor dem Kauf immer ein ausreichend grosser finanzieller Puffer eingerichtet werden. Das gilt vor allem bei Käufen mit hohem Fremdfinanzierungsanteil. Hier sollten Sie immer darauf achten, alle Zins- und Tilgungszahlungen bedienen zu können.
Übrigens: Die Möglichkeiten zur Finanzierung von Immobilien entwickeln sich stetig weiter. Eine immer wichtigere Rolle spielt dabei die Blockchain-Technologie. In diesem Artikel von moneycab.com erfahren Sie mehr zu dem Thema.

Über BETTERHOMES

BETTERHOMES steht für Erfolg in der Immobilienvermittlung zu fairen Konditionen und konnte sich mit der Idee der Immobilienfairmittlung® – einer innovativen Kombination aus modernster Technologie und eigenem Direktvertrieb – zum grössten eigenständigen Immobilienmakler im Heimmarkt Schweiz etablieren und ist ebenso erfolgreich in Deutschland wie auch Österreich tätig.
Das Unternehmen garantiert Immobilienanbieter/innen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis einer Maklerdienstleistung und bietet Immobiliensuchenden ein möglichst grosses und attraktives Immobilienangebot.

Weiterführende Informationen:
https://www.presseportal.de/pm/143883/4580514
https://unternehmen.focus.de/betterhomes-blockchain-technologie-immobilien-makler.html