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Keine Zweitwohnungen trotz eines Sondernutzungsplans

Das Bundesgericht hat – anders als das Bündner Verwaltungsgericht – entscheiden. In Vaz/Obervaz wird kein Dreifamilienhaus mit Zweitwohnungen gebaut.

Südostschweiz
02.10.14 - 09:00 Uhr

Von Urs-Peter Inderbitzin

Lausanne. – Ein Bauherr darf in der Gemeinde Vaz/Obervaz kein Dreifamilienhaus mit Zweitwohnungen erstellen. Anders als das Bündner Verwaltungsgericht erachtet das Bundesgericht den Sondernutzungsplan als zu wenig detailliert, um eine Ausnahme für Zweitwohnungen zu bewilligen.

Im März 2012 hatten zwei Bauherren in der Gemeinde Vaz/Obervaz je ein Baugesuch eingereicht –  eines für ein Einfamilienhaus als Erstwohnsitz und eines für ein Dreifamilienhaus als Zweitwohnungen. Im Baugesuch für das Dreifamilienhaus wurde darauf hingewiesen, dass ein Nutzungstransfer stattfinde und der im Ortsteil Lain vorgeschriebene Erstwohnungsanteil von einem Drittel der Bruttogeschossfläche auf der Einfamilienhausparzelle erstellt werde. Die Gemeinde Vaz/Obeervaz bewilligte die Bauten unter Auflagen und wies die Beschwerde einer Immobiliengesellschaft, die im selben Quartier Baugrundstücken besitzt, ab.

Sondernutzungsplan als Grundlage

In zweiter Instanz befasste sich – auf Beschwerde der Immobiliengesellschaft hin – auch das Bündner Verwaltungsgericht mit dem Fall. Für das Gericht war klar, dass in der Gemeinde Vaz/Obervaz die Limite von 20 Prozent Zweitwohnungen erheblich überschritten ist. Trotzdem bewilligte es den Bau des Dreifamilienhauses, weil sich die Baubewilligung auf einen bereits 1996 beziehungsweise 2004 genehmigten projektbezogenen Sondernutzungsplan stützen könne. Bereits damals seien die zentralen Gestaltungs- und Nutzungselemente detailliert und schlüssig festgelegt worden.

Bundesgericht urteilt anders

Das Bundesgericht, das seit der Abstimmung vom März 2012 in Sachen Zweitwohnungen eine harte Linie fährt, nahm den Quartierplan Garner/Lain genauer unter die Lupe und stellte fest, dass dieser zwar Freihalteflächen, Baulinien und Baugestaltungslinien festlegt und die Grundsätze für die Bauweise und die Gestaltung der Bauten sowie deren Umgebung regelt. Auch werden maximale Giebelfront- und Firsthöhen sowie die maximale Länge der Bauten festgesetzt. Nach Meinung des Gerichts lässt der Plan jedoch einen relativ grossen Spielraum für die Dimensionierung und die architektonische Gestaltung der Bauten.

Zudem sind keine Vorschriften für die Nutzung vorgesehen. Dem Quartierplan fehlt demnach laut Bundesgericht ein Bezug zu einem konkreten Bauprojekt; von einem projektbezogenen Sondernutzungsplan im Sinne von Artikel 8 der Zweitwohnungsverordnung könne deshalb keine Rede sein. Damit steht fest, dass das Dreifamilienhaus mit Zweitwohnungen – anders als das Einfamilienhaus - nicht erstellt werden darf.

Urteil 1C_860/2013 vom 18. September 2014.

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